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2025年房地产企业土地获取管理办法

一、总则

为规范公司土地获取行为，优化土地资源配置，控制投资风险，提升项目开发效益，实现可持续发展，依据国家相关法律法规及行业惯例，结合公司发展战略与实际运营情况，制定本办法。

本办法适用于公司及下属各项目公司、控股子公司通过招拍挂、股权收购、合作开发、城市更新等各类方式获取用于房地产开发经营的土地使用权及相关资产的全部活动。

土地获取工作应遵循以下基本原则：战略导向原则，土地储备须符合公司整体发展战略及区域布局规划；效益优先原则，坚持科学投资决策，确保项目具备合理的经济回报；风险可控原则，全面识别、评估并有效控制各类潜在风险；合法合规原则，严格遵守国家及地方土地管理、城市规划、国有资产管理等相关法律法规。

二、组织与职责

公司设立土地获取决策委员会，作为土地获取事项的最高决策机构。委员会由公司总经理担任主任，成员包括分管投资、财务、营销、设计、工程、成本、法务的副总经理及相关部门负责人。其主要职责包括：审议公司中长期土地储备战略；审批年度土地获取计划及预算；决策单宗土地项目的获取方案；审批重大并购及合作项目。

投资发展部是土地获取工作的牵头管理部门。负责组织编制土地储备战略及年度计划；建立土地信息库，持续跟踪目标区域市场；组织项目初步筛选、尽职调查及可行性研究；协调内外部资源，编制项目投资建议书及获取方案；组织项目评审并报送决策；主导或参与项目谈判；负责项目获取后的移交管理。

相关职能部门在土地获取过程中需履行以下专业职责：

财务部负责投资经济效益测算审核、资金筹措方案制定、税务筹划及交易对价支付审核。

成本管理部负责项目成本估算与测算，提供成本控制目标建议。

营销管理部负责市场调研、产品定位建议、销售价格预测及去化周期分析。

设计管理部负责规划设计条件分析、产品初步方案构思及技术可行性评估。

法务风控部负责法律尽职调查、交易模式法律风险评估、合同文本审核及合规性审查。

项目管理部负责对拟获取项目的工程实施条件、周边配套、潜在工程风险进行评估。

各区域公司及项目公司作为一线执行单位，负责属地市场信息收集与上报，参与具体项目的尽职调查、谈判与协议落实工作。

三、土地信息管理与市场研究

投资发展部应建立并维护公司土地信息数据库。信息收集范围应覆盖全国重点城市及公司战略布局区域，重点关注人口流入、产业发展、基础设施完善、房地产市场活跃的城市。信息内容应包括土地出让公告、规划条件、市场交易数据、政策法规变动、竞争对手动态等。

土地信息获取渠道应多元化，包括但不限于各级自然资源主管部门官方网站、公共资源交易中心、专业数据服务机构、行业协会、中介机构以及员工个人渠道。对所有获取的信息应进行初步筛选与核实，确保信息的真实性与时效性。

投资发展部应定期组织市场研究分析，每季度形成区域市场研究报告，每年形成全面的土地市场趋势研判报告。研究报告应分析宏观经济形势、房地产政策走向、土地供需关系、价格变动趋势、金融环境变化等，为土地储备战略和年度计划的制定提供决策支持。

四、项目初步筛选与立项

投资发展部根据土地信息库和市场研究报告，结合公司战略要求，对潜在目标地块进行初步筛选。筛选标准应至少包括：区域市场容量与发展潜力、地块区位与交通条件、规划指标与经济测算初步可行性、与公司产品线匹配度、潜在风险初步判断。

通过初步筛选的项目，由投资发展部填写《土地项目立项申请表》，报土地获取决策委员会主任审批。立项申请应包含项目基本情况、初步市场判断、投资估算范围、主要优势与风险点、下一步工作计划等内容。

立项批准后，项目即进入正式尽调与可行性研究阶段，由投资发展部组建项目工作组，指定项目负责人，并启动前期费用申请流程。

五、尽职调查与可行性研究

项目工作组需组织开展全面、深入的尽职调查，调查内容应涵盖以下方面：

法律尽职调查：核查土地权属清晰完整性、规划许可文件、是否存在抵押查封等限制、原有债权债务、环保评估、历史沿革等。

财务尽职调查：核实目标公司（如为并购项目）的财务报表真实性、资产质量、税务合规性、潜在或有负债等。

市场与技术尽职调查：实地勘察地块现状、周边配套、竞争楼盘情况、分析产品定位、评估规划设计条件与工程技术可行性。

基于尽职调查结果，项目工作组应编制详细的《项目可行性研究报告》。报告须采用统一的测算模型，核心内容应包括：

项目概况与背景分析；市场定位与产品方案；投资估算与成本分解；销售收入与税金预测；资金筹措与使用计划；全面的经济效益分析，包括静态投资回收期、动态投资回收期、净现值、内部收益率等关键指标；敏感性分析与风险分析，至少模拟售价下降10%、成本上升10%、开发周期延长6个月等情景下的经济指标变化；结论与建议。

可行性研究报告是项目投资决策的核心依据，必须确保数据来源可靠、假设条件合理、测算过程严