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酒店公寓民宿合同

一、合同基本结构

酒店公寓民宿合同作为融合传统租赁与商业服务的特殊协议，其结构需兼顾法律规范性与行业特殊性。根据《中华人民共和国民法典》及2025年最新行业规范，完整合同应包含主体信息、标的描述、权利义务、履行保障四大模块。主体信息部分需明确出租方（甲方）与承租方（乙方）的身份资料，自然人需注明身份证号，企业主体则需提供统一社会信用代码及法定代表人信息。标的描述需精确到省市区街道门牌号，同时标注房屋编码或官方识别号，这是2025年治安管理新规对住宿行业的强制性要求。

合同核心模块采用基础条款+专项附件的架构。基础条款涵盖租赁期限、租金标准、支付方式等核心要素，专项附件则包括《设施设备清单》《服务标准细则》《安全责任承诺书》等配套文件。其中设施清单需详细列明家电型号、家具状况、安全设备编号等信息，并经双方签字确认作为入住验收与退房交接的依据。2025年新版合同特别要求增加数字化管理条款，明确智能门锁权限、监控覆盖范围、数据存储期限等数字化服务相关内容。

二、核心条款解析

（一）租赁期限与入住管理

合同期限条款需精确到小时，明确约定入住日X时起至退房日Y时止的具体时段，这是区分酒店式公寓与传统民宿的关键特征。2025年新规特别强调预订确认机制，要求注明预订渠道、确认时间及变更条件，对于通过平台预订的订单，需同步平台交易编号以备监管核查。续租条款应包含自动续期预警机制，约定承租方需在租期届满前3-5日书面申请续租，出租方应在24小时内答复，逾期未答复视为同意续租但可调整租金标准。

入住管理条款需明确三点核心内容：一是入住人数限制，根据《商品房屋租赁管理办法》，人均租住面积不得低于当地最低标准（如北京规定10平方米/人）；二是访客管理，约定访客登记制度及留宿限制，通常要求22:00后不得接待访客；三是身份核验义务，甲方需核对所有实际入住人的身份证件并上传至治安管理系统，乙方需配合提供真实身份信息，此项义务不因其委托预订而转移。

（二）租金构成与支付机制

租金条款应采用基础租金+服务溢价的分项列明方式。基础租金对应房屋使用权价值，服务溢价则分解为清洁费（通常按10-15元/平方米/月计算）、安保费、设施维护费等具体项目。2025年价格管理新规要求明确标注各项服务的计价单位，如每周2次清洁服务，单次服务费50元，避免模糊表述。支付方式需提供银行转账、第三方支付等至少两种选择，押金金额一般为1-2倍日租金，合同中必须注明押金退还的条件及时限，通常要求退房验收后3个工作日内无息退还。

特殊时段费用调整机制是合同的重要组成部分。应明确约定平日、周末、节假日的租金浮动比例（一般周末上浮20%-30%，法定节假日上浮50%-100%），并附具体日期列表。对于月租型合同，需约定租金调整周期，如每3个月可调整一次，涨幅不超过同期市场平均涨幅的15%，且调整需提前15日书面通知。2025年税务新规要求合同中必须注明发票类型（增值税专用发票或普通发票）、开票类目（住宿服务或不动产租赁）及税费承担方。

（三）服务标准与设施维护

服务标准条款需采用可量化表述，避免优质服务及时响应等模糊承诺。清洁服务应明确每周2次，每次不少于60分钟，布草更换标准为一客一换或入住满3日更换；维修响应约定为紧急维修（水电故障）2小时内到场，一般维修24小时内处理，并注明维修期间的替代方案（如提供备用房间或减免相应时段租金）。高端公寓提供的增值服务（如健身房、早餐等）需单独列明服务内容、使用时段及限制条件。

设施维护责任划分遵循谁使用谁保管，谁过错谁赔偿原则。正常损耗（如墙面轻微泛黄、电器自然老化）由甲方承担维修责任；人为损坏（如玻璃破碎、电器进水）则由乙方承担赔偿责任，合同中需附《物品损坏赔偿价目表》作为依据。2025年安全新规特别要求增加智能设备维护条款，约定甲方对智能门锁、烟雾报警器等安全设备的定期检测义务（至少每月1次），以及乙方不得擅自拆卸、改装设备的禁止性规定。

三、法律风险防控体系

（一）常见风险类型及表现

服务标准争议是当前民宿合同纠纷的主要类型，占比达62%（2025年Q1行业数据）。典型情形包括实际服务与宣传不符（如承诺24小时管家服务实际为8小时值守）、清洁标准不统一、维修不及时等。费用争议主要集中在隐性收费（如消毒费、布草费未事先声明）、押金扣除依据不足、提前退租违约金过高等方面。2025年新出现的风险点包括数字化服务故障，如智能门锁失灵导致房客被困、监控系统泄露隐私等新型侵权纠纷。

安全责任风险呈现多元化趋势。除传统的火灾、盗窃风险外，2025年特别关注两类新型风险：一是食品安全风险，提供餐饮服务的民宿需遵守《食品安全法》相关规定，公示食品经营许可证；二是数据安全风险，根据《个人信息保护法》，住宿企业收集的房客信息保存期限不得超过业务必要