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济南房地产市场

研究汇报

济南思源房地产经纪

1月16日

目录

TOC\o1-3\h\z\u序言 4

一、土地市场分析 4

1、 土地市场年度改变分析 5

2、 土地市场月度改变分析 5

3、 区域土地市场分析 6

4、 土地供给结构分析 7

5、 土地价格年度分析 7

6、 土地单价和楼面地价 8

附：土地成交八宗“最“ 9

二、济南整体市场概况 9

（一）一般住宅 9

1、 市场供给情况 10

2、市场成交情况 11

3、价格走势 13

附：各板块关键项目供销价情况 14

（二）别墅 15

1、别墅市场概述 15

2、济南别墅项目分布情况 15

3、济南别墅项目基础信息 16

4、销售情况 17

5、别墅市场走势分析 19

（三）公寓 21

1、市场概述 21

2、供给量 22

3、销售情况 22

4、价格趋势 24

5、关键楼盘监测 24

（四）写字楼 25

1、市场概述 25

2、供给情况 26

3、销售情况 26

4、价格趋势 27

5、关键楼盘监测 27

（五）商业 28

1、市场概述 29

2、供给情况 29

3、销售情况 30

4、关键楼盘监测 30

三、市场估计 31

序言

，注定是不平凡十二个月，房地产市场遭遇史上最严厉调控，出台每一个政策全部是“重磅炸弹”，调控不再似以前隔靴搔痒，从市场消费行为到企业开发行为，从限制需求到强制增加供给，力度之大前所未有，对整个房地产行业而言，不亚于一次西伯利亚寒流。

受政策影响，济南楼市也经历了从年初看涨到现在下跌，即使多种打折、促销活动层出不穷，但市场反应仍然比较冷淡，“量价齐跌，市场萎靡”是今年楼市关键特征，而且从现在看房地产市场最困难时期仍将连续很长一段时间。根据政府目标，房价将实现合理回归，房地产市场黄金时代立即走向终止。依据济南思源市场研究统计，在十二个月时间里，济南市房价从峰值8995元/平方米跌到现在7692元/平方米，不管是价格还是成交率全部低于同期。

从高潮到煎熬，从繁荣到萧条，从未如此惊心动魄，这一轮风云变幻浓缩了多少人喜怒哀乐，市场走势又将怎样，我们拭目以待。

一、土地市场分析

注：选择样本为济南市（不包含章丘等）挂牌居住用地和商业金融用地，工业等其它性质用地不在统计范围之内。

土地市场年度改变分析

，共推出土地122宗，9276.6亩，环比分别下降12.2%和上升15%。

，共成交土地107宗，7815.4亩，环比分别上升9.2%和30.8%。

土地市场月度改变分析

土地供给：4、9月展现井喷式供给，其它月份推出量全部较为平淡，尤其是伴随调控连续深入，土地市场遇冷，政府推地也愈加谨慎，12月份无新增供给。

土地成交：上六个月除5月份成交29宗、1624亩外，量较大外，其它多个月份保持零统计；下六个月各月成交量较为平稳。

区域土地市场分析

土地供给：奥体板块供给宗数最多，31宗；其次是城西板块，19宗；邢村唐冶和长清板块本年度供给量也较大；供给量最少是圣井板块，仅2宗；

土地成交：奥体板块成交宗数最多，25宗；另外，城南、城西和滨河板块挂牌土地均成交；圣井板块本年度无土地成交。

土地供给：邢村唐冶板块供给量最大，2084.6亩；其次是长清板块，1772亩；供给量最小是高新板块，448.6亩。

土地成交：成交量最大是邢村唐冶板块，1705.5亩；其次是长清板块1557.3亩，城央和城南板块供给较少，成交体量也较少；圣井板块本年度无土地成交。

土地供给结构分析

商服：，商服用地共推出41宗、1781.5亩，成交39宗、1527.5亩；

居住：，居住用地共推出81宗、7495.1亩，成交68宗，6287.9亩。

土地价格年度分析

土地均价达306万元/亩，较292万元/亩上涨4.8%。

土地单价和楼面地价

土地单价：各板块成交居住用地中，城西板块土地单价最高，为454万元/亩，其次是城央板块396万元/亩，奥体板块387万元/亩紧随其后，土地单价最低是滨河板块105万元/亩。

楼面地价：各板块成交居住用地中，城央板块楼面地价最高2207元/平米，其次是城西板块2149元/平米，楼面地价最低是滨河板块550元/平米。

土地单价：各板块成交商服用地中，城央板块土地单价最高，为879万元/亩，其次是奥体板块734万元/亩，土地单价最低是长清板块212万元/亩。

楼面地价：各板块成交商服用地中，城央板块楼面地价最高3225元/平米，其次是奥体板块1487元/平米，楼面地价最低是长清板块510元/平米。