三旧改造项目用地现状调查工作流程和操作要求.docxVIP

三旧改造项目用地现状调查工作流程和操作要求

在城市更新的浪潮中，“三旧”改造扮演着盘活存量土地、优化城市空间、提升城市功能的关键角色。而用地现状调查作为改造项目的基石，其成果的准确性、完整性直接关系到后续规划编制、拆迁补偿、开发建设等一系列工作的成败。因此，建立一套科学、严谨的工作流程，并明确各环节的操作要求，对于确保调查工作质量至关重要。

一、工作流程

（一）准备阶段

凡事预则立，不预则废。准备阶段的充分与否，直接影响调查工作的效率与深度。

1.组建专业团队与明确任务分工：首先应根据项目规模和复杂程度，组建由土地、规划、测绘、建筑、法律、社会学等多专业人员构成的调查团队。明确项目负责人、技术负责人及各小组职责，如权属调查组、土地利用调查组、建筑物调查组、社会经济调查组等，确保责任到人，协同作战。

2.收集与分析已有资料：这是调查工作的基础。需全面收集区域总体规划、控制性详细规划、土地利用总体规划、地籍档案、房产登记资料、历史用地审批文件、地形图、航片或卫星影像图等。同时，对收集到的资料进行初步梳理和分析，找出已有信息的盲点和疑点，为实地调查提供指引。

3.制定详细调查方案与技术标准：在充分理解项目背景和改造目标的前提下，结合相关技术规范，制定详细的调查实施方案。方案应包括调查范围、内容、方法、精度要求、工作进度、人员安排、质量控制措施及成果形式等。同时，需统一调查表格、数据采集标准、图件比例尺及绘制要求，确保调查成果的规范性和一致性。

4.准备调查工具与物资：包括测绘仪器（如全站仪、GPS接收机、手持测距仪）、记录工具（调查表格、记录本、相机、录音笔）、绘图工具、通讯设备、安全防护用品等，并对仪器进行校验，确保其处于良好工作状态。

（二）实施阶段

实施阶段是获取第一手资料的核心环节，需要调查人员深入现场，细致工作。

1.实地踏勘与权属调查：

*核实地块边界：依据收集到的权属资料和地形图，到现场核实改造地块的实际边界，明确调查范围。

*权属状况核查：逐宗调查土地的所有权、使用权归属，核查权属证书（国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证等）的真实性、合法性及有效性。记录权利人名称、证件编号、权属性质、土地用途、四至界限、面积等信息。

*界址点确认与指界：对于权属界限不清或存在争议的地块，应组织相关权利人进行现场指界，并做好指界记录和签名确认。必要时，对界址点进行实测。

2.土地利用现状与建（构）筑物调查：

*土地利用类型调查：实地查清地块内各区域的土地利用现状，如工业用地、仓储用地、居住用地、商业用地、空闲地等，并标注其具体范围和面积。

*建（构）筑物基本信息调查：对地块内所有建（构）筑物进行逐栋、逐户调查。内容包括：建筑物名称、坐落、结构类型（如砖混、框架、砖木等）、层数、建成年代、建筑高度、占地面积、建筑面积（总建筑面积、各层建筑面积、套内建筑面积）、使用状况（自用、出租、空置等）、使用功能（住宅、商业、工业、办公等）、有无合法报建手续、是否属于违法建设等。

*建筑物质量与安全评估：对建筑物的结构安全性、使用功能完好性进行初步评估，记录有无损坏、裂缝、沉降等情况，为后续是否保留、修缮或拆除提供依据。

*附属设施调查：调查地块内的道路、绿化、管线（水、电、气、通讯）等基础设施的现状。

3.人口与社会经济状况调查：

*户籍人口与常住人口调查：对于涉及居民安置的地块，需详细调查户籍户数、户籍人口数、常住人口数、暂住人口数等。

*单位与经营状况调查：调查地块内企业、个体工商户等单位的数量、行业类型、经营状况、员工数量、年产值、税收等基本信息。

*土地及房屋权属人意愿调查：通过问卷、访谈等形式，了解土地使用权人、房屋所有权人及使用人对改造的意愿、期望及诉求，包括补偿方式偏好、安置需求等。

4.存在问题梳理与分析：在调查过程中，同步梳理地块存在的主要问题，如权属纠纷、违法建设、历史遗留问题、基础设施配套不足、环境污染等，并初步分析其成因和影响。

（三）成果整理与报告编制阶段

调查数据的整理、分析与报告编制，是调查工作价值的集中体现。

1.内业数据整理与图件编制：

*数据录入与核对：将外业调查收集的各类表格数据、草图、照片等资料进行系统整理、分类，并录入计算机数据库。录入过程中需进行严格核对，确保数据无误。

*图件绘制与数字化：根据调查数据和实测成果，绘制或更新地块权属界线图、土地利用现状图、建（构）筑物分布图、现状地形图等，并进行数字化处理，形成电子图件。

2.调查报告编制：在数据整理和图件编制的基础上，撰写用地现状调查报告。报告应全面、客观、准确地反映调查成果，主要内容包括：

*项目背景与调查目的

*