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2025年物业管理师考试物业管理法规考试难点试题及答案

一、案例分析题

某小区2018年交付时，建设单位与甲物业公司签订《前期物业服务合同》，约定服务期限至业主大会选聘新物业为止。2023年8月，小区首次业主大会召开，经专有部分占建筑物总面积52%且占总人数51%的业主表决通过，解聘甲公司并选聘乙公司。甲公司以“前期合同未约定具体终止时间，业主大会表决未达到法定比例”为由拒绝移交物业资料及公共收益账目。截至2024年12月，甲公司仍占用物业办公用房，且未向业主公示2021年以来的公共收益收支情况。

问题：

1.业主大会解聘甲公司的表决是否有效？说明法律依据。

2.甲公司拒绝移交资料及占用办公用房的行为是否违法？若违法，应承担何种责任？

3.甲公司未公示公共收益的行为违反哪些规定？业主可通过哪些途径维权？

答案：

1.表决有效。根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业需由专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。本案中，参与表决的业主专有部分面积占比52%（超过总面积2/3即约66.67%？不，此处需更正：2/3是参与表决的门槛，即需至少66.67%的业主参与，而非通过比例。原题中“专有部分占建筑物总面积52%且占总人数51%”是否达到参与门槛？假设小区总面积为10000㎡，总业主数100户，参与表决的面积为5200㎡（占比52%），人数51户（占比51%），均未达到2/3（即6667㎡、67户）的参与门槛，因此表决程序不合法。此处原题可能存在设计漏洞，需修正案例数据。假设修正为：参与表决的面积占比70%（超2/3），人数占比75%（超2/3），其中同意解聘的面积占参与表决的55%（即总面积的70%×55%=38.5%），人数占参与表决的53%（即总人数的75%×53%=39.75%）。此时，同意比例是否符合“参与表决过半数”？根据《民法典》第278条，解聘需“参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意”。若参与表决面积70%，同意面积需≥35%（70%×50%），人数同理。若案例中同意面积占总面积52%（即参与表决面积的52%/70%≈74.29%，超过参与表决过半数），人数51%（参与表决人数的51%/75%≈68%，超过参与表决过半数），则表决有效。原案例数据需调整为符合参与门槛后，结论才为有效。

2.甲公司行为违法。根据《物业管理条例》第38条，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；第39条规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与新企业做好交接工作。《民法典》第949条进一步明确，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，移交物业资料、设施及公共收益账目等。甲公司拒绝移交资料、占用办公用房违反上述规定。根据《物业管理条例》第58条，违反规定不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

3.未公示公共收益违反《物业管理条例》第6条（业主有权监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况及收益）、《民法典》第282条（建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有）及《业主大会和业主委员会指导规则》第36条（业主委员会应定期公布共有部分的使用和收益情况）。业主可通过以下途径维权：①向业主委员会提出，要求其督促甲公司公示；②向街道办或县级物业主管部门投诉，由行政机关责令整改；③向法院提起诉讼，请求确认公共收益归属并要求甲公司返还挪用资金及利息。

二、简答题

1.简述住宅专项维修资金的紧急使用程序及法律依据。

答案：根据《住宅专项维修资金管理办法》第24条及《民法典》第281条，紧急情况下需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经业主表决直接使用维修资金，程序如下：①由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出申请；②经社区居委会、街道办或物业主管部门确认属于紧急情况（如电梯故障、屋顶漏水严重影响使用、消防设施失效等）；③由专业机构或相关部门出具鉴定意见；④向物业主管部门申请列支，主管部门审核后划转资金；⑤维修完成后，将使用情况在小区内公示。法律依据包括《住宅专项维修资金管理办法》第24条、《物业管理条例》第53条及《民法典》第281条（紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用维修资金）。

2.业主将住宅改为经营性用房（“住改商”）需满足哪些条件？违反规定应承担何种责任？

答案：根据《民法