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2025年房地产企业目标成本制度

一、总则

1.1制定目的与依据

为适应房地产行业新形势下的发展要求，提升公司成本管理水平，实现项目开发全过程成本的有效控制，确保项目经济效益目标的达成，依据国家有关法律法规、行业标准以及公司战略发展规划，特制定本制度。本制度旨在建立一套科学、规范、可执行的目标成本管理体系，为项目决策、设计、招标、施工、结算等各阶段提供明确的成本控制基准和行动指南。

1.2适用范围

本制度适用于公司所有新开发及在建的房地产项目，包括但不限于住宅、商业、办公等各类开发业态。公司所有相关部门及项目公司，在项目开发的全生命周期内，均应严格遵守本制度的规定。

1.3基本原则

目标成本管理遵循以下基本原则：事前控制原则，成本控制重心前移至投资决策和设计阶段；动态管理原则，根据市场变化和项目进展适时调整目标成本；全员参与原则，成本管理责任落实到项目开发各环节的相关部门及岗位；权责对等原则，明确各部门的成本管理职责与权限；经济效益原则，以实现项目最佳经济效益为最终目标。

二、目标成本管理组织与职责

2.1管理组织架构

公司建立由决策层、管理层和执行层构成的三级目标成本管理组织架构。决策层为公司总经理办公会，负责目标成本的最终审定与重大调整的审批。管理层为成本管理部，是目标成本管理的归口部门，负责组织目标成本的编制、分解、过程控制、动态监控及考核。执行层包括投资拓展部、设计管理部、工程管理部、营销管理部、财务部等各业务部门及项目公司，负责在各自业务范围内落实成本控制责任。

2.2主要职责分工

2.2.1成本管理部：牵头组织项目全生命周期目标成本的编制、评审与发布；建立和维护成本数据库；监控目标成本执行情况，组织成本动态回顾与分析；审核重大成本变更；组织项目成本后评估；负责成本管理相关制度的制定与完善。

2.2.2投资拓展部：提供项目土地获取成本、前期可行性研究数据；参与目标成本编制，对投资估算的准确性负责。

2.2.3设计管理部：负责设计方案的经济性比选和优化，在满足产品定位和品质要求的前提下控制设计成本；提供准确的图纸和设计参数，作为目标成本编制的基础；严格控制设计变更。

2.2.4工程管理部：负责施工阶段的成本控制，包括工程招标、合同签订、现场签证管理、工程款支付审核等；确保施工进度和质量符合成本控制要求。

2.2.5营销管理部：负责提供准确的产品定位、售价预测和营销费用预算；参与目标成本编制中与营销相关的成本项评审。

2.2.6财务部：负责项目资金计划与成本计划的衔接，监控项目现金流；负责项目税务筹划，降低税务成本；参与目标成本中财务费用、管理费用等项的评审。

2.2.7项目公司：作为项目成本控制的责任主体，负责在本项目范围内严格执行公司下达的目标成本，组织实施过程中的成本控制措施，并定期向成本管理部报告成本执行情况。

三、目标成本的构成与科目设置

3.1目标成本构成

房地产项目目标成本按开发阶段和费用性质，通常划分为以下六大类：土地获得成本、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用。各类成本下需设置明细科目，确保成本归集的全面性和准确性。

3.2成本科目设置细则

3.2.1土地获得成本：包括土地出让金、土地征用及拆迁补偿费、土地契税、土地使用税等。

3.2.2前期工程费用：包括勘察测绘费、规划设计费、可行性研究费、报批报建费、三通一平费等。

3.2.3基础设施建设费用：包括道路工程费、供水工程费、供电工程费、供气工程费、排污工程费、通讯工程费、照明工程费、环卫工程费等。

3.2.4建筑安装工程费用：包括土建工程费、装饰装修工程费、安装工程费（给排水、电气、暖通、消防、电梯等）。

3.2.5公共配套设施建设费用：包括教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、社区服务设施、行政管理设施等建设费用。

3.2.6开发间接费用：包括项目管理费、资本化利息、营销设施建造费、物业管理完善费等。

3.3成本科目编码规则

公司采用统一的成本科目编码体系，编码规则为：项目代码（4位）-成本大类（2位）-成本中类（2位）-成本细类（3位）。例如，某住宅项目一期土建工程费的编码可为“XMQY-04-01-001”。此编码规则应用于成本预算、合同管理、付款申请、成本核算等全过程，确保成本数据的一致性和可追溯性。

四、目标成本的制定与审批流程

4.1制定时机

目标成本的制定贯穿项目开发全过程，分为三个关键阶段：拿地阶段目标成本（投资决策版）、方案设计阶段目标成本（执行版）、开工前目标成本（考核版）。拿地阶段目标成本在土地获取前编制，用于投资决策；方案设计阶段目标成本在规划设计方案确定后编制，作为项目成本控制的基准；开工前目标成本在项目开工前最终核定，作为项目绩效考核的依据。

4.2编制依据

目标成本的编制应