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2025年房地产经纪人产权办理中的常见错误与纠正专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人产权办理中的常见错误与纠正专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人产权办理中的常见错误与纠正专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在办理不动产转移登记时，因买卖合同中未明确约定税费承担方，导致后续纠

纷。根据相关规定，契税的法定纳税义务人是？

A、卖方

B、买方

C、房地产经纪机构

D、根据交易双方协商确定

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《中华人民共和国契税法》，契税的纳税义务人为土地、

房屋权属转移的承受方，即买方。选项A错误，卖方是增值税、个人所得税等税费的

纳税义务人。选项C错误，经纪机构是服务方，不是纳税主体。选项D错误，虽然交

易双方可以约定税费的实际承担方式，但不能改变法定的纳税义务人身份。知识点：契

税纳税主体。易错点：将合同约定的实际承担人与法定纳税义务人混淆。

2、某经纪人在协助客户办理产权过户时，发现房屋存在抵押登记未注销。此时最

正确的做法是？

A、先办理过户，抵押权自动消灭

B、告知买方，并督促卖方先办理解押手续

C、建议买卖双方自行签订补充协议，约定过户后解押

D、为了促成交易，隐瞒此事实

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》规定，抵押期间，抵押财产转让的，应当

及时通知抵押权人，抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押

人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。因此，存在抵押的房产无法直

接办理过户，必须先注销抵押登记。选项A错误，抵押权不因所有权转移而自动消灭。

选项C错误，这种约定违反了不动产登记的“先注销后转移”原则，无法通过登记。选项

D严重违反职业道德和法律规定。知识点：有抵押房产的转移登记流程。易错点：误以

为过户可以解决一切权利瑕疵，忽视了“产权清晰”是过户的前提。

3、在办理二手房产权登记时，提交的房屋所有权证与不动产登记簿记载的权利人

不一致，应以哪个为准？

A、房屋所有权证，因为它是权利人持有的证书

B、不动产登记簿，因为它是物权归属和内容的根据

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C、以最新的登记文件为准，无论是证还是簿

D、以登记机关的解释为准

【答案】B

【解析】正确答案是B。根据《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是

权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一

致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。选

项A错误，权属证书仅是证明，而非最终依据。选项C和D不够准确，法律已明确规

定以登记簿为准。知识点：不动产登记簿的法律效力。易错点：过度信赖纸质证书，忽

视了作为“底账”的登记簿的最终效力。

4、房地产经纪人小王在为业主办理产权登记时，发现业主提供的身份证已过有效

期。小王应该怎么做？

A、只要照片对得上，就可以使用

B、让业主回去换新证，期间先提交其他材料

C、告知业主身份证已失效，必须使用在有效期内的证件，并暂停办理

D、用业主的驾驶证代替

【答案】C

【解析】正确答案是C。身份证是自然人身份证明的核心法定文件，不动产登记机

构对身份证明文件的有效性有严格要求。使用过期证件属于提交无效材料，必然导致登

记申请被驳回。选项A和D均不符合规定，登记机构通常不认可过期身份证或非法定

证件。选项B错误，缺少有效身份证明无法启动或继续办理流程。知识点：产权登记

中对身份证明文件的要求。易错点：认为身份证明文件“差不多就行”，忽视了登记的严

肃性和法定要求。

5、夫妻双方共同共有的房产，在办理出售转移登记时，仅由丈夫一人前来签字并

提交了其单身的声明，登记机构应当如何处理？

A、予以办理，因为丈夫已做出声明

B、要求丈夫提供妻子授权的公证委托书

C、不予办理，并要求夫妻双方共同到场

D、予以办理，但需在登记簿备注“部分共有人未到场