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2025年特许金融分析师房地产投资信托（REITS）定价模型专题试卷及解析1

2025年特许金融分析师房地产投资信托（REITs）定价模

型专题试卷及解析

2025年特许金融分析师房地产投资信托（REITs）定价模型专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在REITs定价中，净资产价值法（NAV）主要适用于评估哪类REITs？

A、零售型REITs

B、权益型REITs

C、抵押型REITs

D、混合型REITs

【答案】B

【解析】正确答案是B。净资产价值法（NAV）通过评估REITs持有的不动产资产

净值来确定其内在价值，主要适用于权益型REITs，因为这类REITs直接拥有并经营

不动产。抵押型REITs（C）主要投资于房地产抵押贷款，其价值更多取决于利息收入

和信用风险；零售型REITs（A）是权益型REITs的子类，但NAV法适用于所有权益

型REITs；混合型REITs（D）同时拥有不动产和抵押贷款，NAV法不全面。知识点：

REITs定价方法。易错点：混淆不同REITs类型与适用定价方法。

2、REITs的股息收益率是投资者评估其价值的重要指标，该指标主要反映了什么？

A、资本增值潜力

B、经营现金流稳定性

C、税收优惠程度

D、杠杆使用水平

【答案】B

【解析】正确答案是B。股息收益率是REITs年度股息与股价的比率，直接反映其

经营现金流的稳定性，因为REITs必须将大部分应税收入以股息形式分配。资本增值

潜力（A）更多与资产增值相关；税收优惠（C）影响净收益但不直接决定股息收益率；

杠杆水平（D）影响风险但非直接指标。知识点：REITs收益指标。易错点：忽视股息

与经营现金流的直接关联。

3、在REITs的现金流折现模型（DCF）中，最关键的假设是？

A、折现率

B、资产增长率

C、管理费用

D、税收政策

【答案】A

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【解析】正确答案是A。折现率直接反映REITs的风险和资金成本，对DCF结果

影响最大。资产增长率（B）和税收政策（D）重要但次之；管理费用（C）通常占比较

小。知识点：DCF模型关键参数。易错点：低估折现率对定价的敏感性。

4、REITs的FFO（FundsfromOperations）指标与净利润的主要区别在于？

A、FFO包含折旧费用

B、FFO排除资本利得

C、FFO调整折旧和摊销

D、FFO包含非现金收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。FFO通过加回折旧和摊销（非现金支出）调整净利润，更

准确反映经营现金流。FFO不包含折旧（A错误）；可能包含资本利得（B错误）；非

现金收入通常排除（D错误）。知识点：REITs财务指标。易错点：混淆FFO与净利润

的调整项。

5、REITs的杠杆率（DebttoEBITDA）主要衡量什么？

A、短期偿债能力

B、长期偿债能力

C、盈利能力

D、运营效率

【答案】B

【解析】正确答案是B。杠杆率通过债务与EBITDA的比率衡量REITs的长期偿

债能力。短期偿债能力（A）由流动比率衡量；盈利能力（C）由ROE等指标反映；运

营效率（D）与资产周转率相关。知识点：REITs财务比率。易错点：混淆杠杆率与其

他财务比率的功能。

6、REITs的“内部收益率”（IRR）在定价中用于评估？

A、当前股息收益

B、未来现金流折现价值

C、资产重置成本

D、市场情绪影响

【答案】B

【解析】正确答案是B。IRR是使未来现金流现值等于投资成本的折现率，用于评

估REITs的长期投资价值。当前股息收益（A）由收益率反映；资产重置成本（C）与

NAV相关；市场情绪（D）非量化指标。知识点：REITs投资回报指标。易错点：混