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房地产买卖合同实操指引

房地产交易关乎重大财产利益，其核心法律文件——房地产买卖合同的签订与履行，直接决定了交易的成败与风险。作为一项专业性极强的民事行为，买卖合同的每一个条款、每一个细节都可能影响到交易双方的权利义务。本文旨在从实操角度，为交易双方提供一份相对全面的指引，以期帮助读者在复杂的交易过程中，能够更清晰地把握要点，防范风险，顺利完成交易。

一、签约前：审慎核查，防患未然

在正式落笔签署合同之前，充分的准备和细致的核查是避免日后纠纷的第一道防线，也是最为关键的一步。

（一）核查房屋产权状况

房屋的产权状况是交易的基石。买方务必要求卖方提供合法有效的《不动产权证书》（或《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，视地区政策过渡情况而定）。仔细核对产权证上的信息，包括但不限于：产权人姓名/名称是否与卖方身份信息一致；房屋坐落地址是否与实际看房地址相符；房屋性质（如商品房、经济适用房、房改房等），不同性质的房屋在交易税费、上市条件上存在差异；房屋面积（建筑面积、套内建筑面积）；是否存在共有权人，如有，共有人是否同意出售；房屋是否设定了抵押、查封等他项权利限制。如有必要，可委托专业人士或自行向不动产登记部门查询房屋的权属登记信息，以官方登记为准，切勿轻信口头承诺或非官方文件。

（二）核实卖方身份及处分权

确认卖方为产权登记的权利人。如卖方系委托他人代为出售，需核实授权委托书的真实性、有效性，明确委托权限是否包含代为签署合同、办理过户等关键事项，必要时可要求对授权委托书进行公证。如房屋为夫妻共同财产或其他共有财产，即使产权证上仅登记一人名字，也应争取让所有共有人签署知情同意书或直接作为卖方在合同上签字，以避免后续共有人以不知情为由主张合同无效。

（三）明确自身购房资格与贷款能力

买方需根据自身情况，确认是否符合当地的购房政策（如限购、限贷政策），提前准备好相关的证明材料（如社保缴纳证明、纳税证明等）。如计划通过银行贷款支付部分房款，应在签约前向银行或贷款中介咨询自身的贷款资质、可贷额度、贷款年限及月供能力，并进行初步的贷款预审，避免因贷款不成而导致合同无法履行。

（四）实地查看房屋现状及附属设施

切勿仅凭书面描述或图片就决定购买。务必多次实地查看房屋的结构、朝向、采光、通风、装修状况、水电煤气等设施是否完好，有无渗水、开裂等质量问题。了解房屋的物业管理情况、周边配套、交通便利性等。同时，明确房屋交付时包含的附属设施、设备（如家具、家电）的清单和数量、品牌、型号，最好能形成书面确认文件，作为合同附件。

（五）厘清房屋欠费及租赁情况

询问并核实房屋是否存在物业费、供暖费、水电费、燃气费、有线电视费、网络费等欠费情况，约定由卖方在交房前结清。如房屋存在租赁关系，需明确租赁期限、承租人是否放弃优先购买权、租赁关系如何处理（是解除租赁还是“买卖不破租赁”），避免购房后无法实际占有使用房屋。

二、签约中：条款为王，细致入微

买卖合同的条款是双方权利义务的直接体现，务必字斟句酌，力求清晰、明确、无歧义。标准版本的合同（如各地住建部门发布的示范文本）通常会包含主要条款，但仍需根据具体交易情况进行补充和细化。

（一）明确交易主体信息

合同首部应准确填写买卖双方的身份信息：自然人应包括姓名、身份证号码、联系电话、通讯地址；法人或其他组织应包括全称、统一社会信用代码、法定代表人/负责人、联系方式、注册地址。信息务必准确无误，以便于后续通知、文件送达及可能发生的法律程序。

（二）清晰界定标的物基本情况

将核查无误的房屋基本信息完整写入合同：房屋坐落（精确到门牌号）、不动产权证号、建筑面积、套内建筑面积、房屋用途、房屋结构、土地使用权性质及年限等。与产权证信息保持完全一致。

（三）确定交易价款及支付方式

1.总价款：明确房屋交易的总价款，大小写均需填写，且保持一致。

2.付款方式及期限：这是合同的核心条款之一，需详细约定。常见的支付方式包括：定金、首付款、银行贷款、尾款等。

*定金：约定定金金额（注意不超过总房款的一定比例，具体比例需符合法律规定）、支付时间、支付方式（现金、银行转账等，建议转账并备注“购房定金”）。明确定金的性质（是立约定金还是履约定金）及定金罚则的适用。

*首付款：约定首付款金额、支付时间（通常与网签、面签等环节挂钩）、支付方式。

*贷款：如涉及贷款，需明确贷款金额（或贷款申请额度）、贷款机构（如具体银行）、贷款类型。约定卖方配合买方办理贷款的义务，以及如因买方原因导致贷款审批未通过或额度不足时的处理方式（如买方需在一定期限内补足差额，或双方协商解除合同等）。

*尾款：约定尾款金额、支付时间（通常在房屋过户完成后或物业交割完成后）、支付方式。

所有款项支付，建议通过银行转账，并保留好转账凭证，明确收款账户信