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2025年房地产经纪人二手房交易中的不可抗力与情势变更专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人二手房交易中的不可抗力与情势变更

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人二手房交易中的不可抗力与情势变更专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在二手房交易过程中，因地震导致房屋完全损毁，买方无法获得合同约定的房

屋，此时卖方可以主张什么法律后果？

A、继续履行合同

B、解除合同并免除违约责任

C、要求买方支付违约金

D、请求法院变更合同价款

【答案】B

【解析】正确答案是B。地震属于不可抗力事件，根据《民法典》第590条，因不

可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。房屋完全损毁

导致合同目的无法实现，卖方有权解除合同并免除违约责任。A选项错误，因合同无法

继续履行；C选项错误，不可抗力下可免除违约责任；D选项错误，情势变更适用于合

同仍能履行但显失公平时，而本案是合同无法履行。知识点：不可抗力的法律后果。易

错点：混淆不可抗力与情势变更的适用情形。

2、二手房买卖合同签订后，政府突然出台限购政策导致买方失去购房资格，买方

主张解除合同的法律依据是什么？

A、不可抗力

B、情势变更

C、根本违约

D、预期违约

【答案】B

【解析】正确答案是B。限购政策属于合同成立后发生的非不可抗力造成的重大变

化，继续履行对买方明显不公，符合《民法典》第533条情势变更原则。A选项错误，

限购政策不属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；C、D选项错误，双方均

无违约行为。知识点：情势变更的适用条件。易错点：将政策变化误认为不可抗力。

3、下列哪项不属于法律规定的不可抗力事件？

A、战争

B、罢工

C、房价下跌

D、特大洪水

【答案】C

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【解析】正确答案是C。不可抗力需具备不能预见、不能避免且不能克服的特征，房

价下跌属于商业风险范畴。A、B、D选项均符合不可抗力的定义。知识点：不可抗力

的构成要件。易错点：将市场波动误认为不可抗力。

4、二手房交易中因疫情封控导致无法按时办理过户，双方协商延期后买方仍要求

解除合同，法院最可能如何处理？

A、支持解除合同

B、驳回解除请求

C、判决卖方承担违约金

D、认定合同无效

【答案】B

【解析】正确答案是B。疫情封控属于不可抗力，双方已协商延期，买方无权单方

解除合同。A选项错误，因合同尚能履行；C、D选项缺乏法律依据。知识点：不可抗

力下的合同履行规则。易错点：忽视协商延期的法律效力。

5、情势变更原则的适用需要经过什么特殊程序？

A、仲裁机构确认

B、双方协商一致

C、人民法院或仲裁机构裁决

D、房地产管理部门批准

【答案】C

【解析】正确答案是C。根据《民法典》第533条，情势变更需由人民法院或仲裁

机构裁决。A、B、D选项均不符合法定程序。知识点：情势变更的司法适用程序。易

错点：忽视情势变更需司法介入的特殊性。

6、二手房合同约定”任何情况下均不退定金”，后因不可抗力导致合同解除，该条款

效力如何？

A、有效

B、部分有效

C、无效

D、效力待定

【答案】C

【解析】正确答案是C。该条款违反《民法典》第506条关于不可抗力免责的规定，

属于无效格式条款。知识点：格式条款的效力限制。易错点：误认为约定优先于法定规

则。

7、卖方因患突发疾病无法按时交房，买方主张解除合同，法院应如何认定？

A、构成不可抗力

B、适用情势变更

2025年房地产经纪人二手房交易中的不可抗力与情势变更专题试卷及解析3

C、属于商业风险

D、可能构成违约

【答案】D

【解析】正确答案是D。个人疾病通常不构成不可