民法典关于业主委员会签订合同的规定.docxVIP

在中国《民法典》中，关于业主委员会（以下简称“业委会”）签订合同的规定主要涉及业委会的法律地位、权限范围以及合同行为的合法性要求。以下是相关法律规定的梳理和分析：

一、业委会的法律地位与权限

法律依据

《民法典》第277条规定：

“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”

第280条规定：

“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”

业委会的职责范围

业委会是业主大会的执行机构，其权限来源于业主大会的授权。

主要职责包括：

执行业主大会的决定；

代表业主与物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；

监督物业服务质量；

管理、使用物业专项维修资金（需符合法定程序）等。

二、业委会签订合同的核心规则

1.签订合同的前提条件

业主共同决定事项（《民法典》第278条）：

业委会签订涉及业主共同利益的重大合同（如物业服务合同、公共设施维修合同等），必须经过业主大会合法表决程序。

例如：选聘或解聘物业服务企业，需由业主共同决定（“双过半”或“双三分之二”规则，具体比例依事项而定）。

2.合同内容限制

合同内容不得违反法律、法规或管理规约，且需符合以下原则：

维护业主共同利益（如公共区域维修、共有部分利用）；

不得超越权限（如无权擅自处分业主共有财产）；

公开透明（合同内容应向业主公示）。

3.越权签订合同的法律后果

若业委会超越权限或未经业主大会授权签订合同：

业主可依据《民法典》第280条主张该合同对业主无约束力；

相对人明知业委会越权的，合同可能被认定为无效或可撤销；

造成业主损失的，业委会成员可能承担赔偿责任（《民法典》第287条）。

三、常见合同类型及实务要点

物业服务合同

签订主体：业委会代表全体业主与物业服务企业签订。

表决要求：需经业主大会表决通过（《民法典》第278条）。

合同内容：明确服务标准、费用、公共收益分配等。

公共设施维修合同

使用维修资金：需经业主共同决定，并符合《民法典》第281条规定的程序（如“双三分之二”表决）。

小额维修：管理规约可授权业委会直接签订小额维修合同。

共有部分经营合同

利用小区公共区域（如电梯广告、停车位出租）签订的合同，收益归全体业主共有（《民法典》第282条）。

需公示收益用途，接受业主监督。

四、合同签订的程序要求

表决程序

涉及业主共同利益的合同，需依法召开业主大会，通过书面或电子方式表决。

表决结果应公示并留存记录（《民法典》第278条）。

合同形式与公示

重大合同应采用书面形式，并通过公告栏、电子平台等向业主公示。

涉及维修资金使用的合同，需向主管部门备案（地方性法规可能另有规定）。

五、风险提示

越权风险

业委会擅自签订合同可能导致合同无效，并承担赔偿责任。

实务建议：在合同条款中明确业委会的授权依据（如附业主大会决议）。

程序瑕疵风险

未依法表决或未公示的合同可能被业主主张无效。

应对措施：确保表决程序合法，保留会议记录、表决票等证据。

利益冲突风险

业委会成员与合同相对方存在利益关联的，需主动回避并披露。

六、法律依据

《民法典》第277条、第278条、第280条、第281条、第282条、第287条；

《物业管理条例》第15条、第34条；

地方性法规（如《XX省物业管理条例》）。

总结

业委会签订合同的核心在于合法授权与程序正当，需严格遵循业主共同决定原则，确保合同内容公开透明。若涉及重大事项或资金使用，建议咨询法律专业人士或行政主管部门，避免法律风险。