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行业研究2025.11.12

房地产行业专题报告

房价的合理估值中枢怎么看？

方正证券研究所证券研究报告

分析师

摘要

王嵩登记编号：S1220525080009

2021年以来，中国房地产行业进入下行周期，房价持续调整。当前，市场

对房价合理估值中枢的讨论聚焦于指标局限性与多维影响因素。

行业评级:推荐一、估值指标的核心局限

行业信息

房价合理估值常用指标如房价收入比和租金回报率，均存在一定局限性。

上市公司总家数231

二、增长预期重构估值逻辑

总股本(亿股)8,468.33

销售收入(亿元)25,032.58过往估值依赖三大增长预期，但2021年后发生结构性变化：

利润总额(亿元)-10,414.57城镇化与人口增长：城镇化率增长放缓（2023年66.16%），总人口负增长，

行业平均PE153.48需求支撑减弱。

平均股价(元)5.98货币投放效率：M2增长（2025年9月335.38万亿元）与房价联动性下降，

地产景气度后续有待修复。

行业相对指数表现居民收入预期：央行储户调查显示收入信心指数转弱，居民购房意愿下降。

14%三、多维度现实约束

6%

当前估值中枢受供需、利率、金融风险三重约束：

-2%

-10%供需格局：需求收缩（2025年1-9月商品房销售面积同比降5.5%）与供给

-18%累库（待售面积同比增3.6%）形成下行螺旋，压制估值上限。今年9月70

-26%

24/11/1225/1/2425/4/725/6/1925/8/3125/11/12城新房价格同比降2.7%，预期修复是关键。

房地产沪深300

利率环境：租金回报率与国债收益率利差收窄（上海租金回报率目前已超1

数据来源：wind方正证券研究所

年和10年国债收益率），但距房贷利率仍有差距；房贷利率与整体贷款利

率利差较窄，若扩大可提升支撑。

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结论：房价合理估值中枢是增长预期、供需、利率、风险多维交叉结果，当

前处于探底阶段。短期受需求压制，但从金融系统安全出发，中长期房企止

跌趋势显现；长期修复依赖收入改善与政策共振。市场