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2025年房地产经纪人成本法与市场比较法、收益法关系辨析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人成本法与市场比较法、收益法关系辨

析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人成本法与市场比较法、收益法关系辨析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在评估一栋新建商业大厦时，若市场上缺乏可比交易案例，但该大厦能产生稳

定租金收益，应优先采用的估价方法是？

A、成本法

B、市场比较法

C、收益法

D、假设开发法

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法适用于能产生稳定现金流的收益性房地产，如商业

大厦。成本法适用于新建或特殊用途房地产，但无法反映其收益能力。市场比较法需要

充足的可比案例，题目明确缺乏此类数据。假设开发法适用于待开发或再开发项目。知

识点：收益法的适用条件。易错点：易混淆收益法与成本法的适用场景，需注意”缺乏

可比案例”和”稳定收益”两个关键信息。

2、成本法评估中的”重置成本”是指？

A、建筑物当前的市场交易价格

B、重新建造与估价对象效用相同的建筑物所需成本

C、建筑物扣除折旧后的价值

D、建筑物建造时的历史成本

【答案】B

【解析】正确答案是B。重置成本强调”重新建造”且”效用相同”，反映当前技术水平

下的建造成本。A是市场比较法的概念，C是成本法计算中的折旧后价值，D是历史成

本法概念。知识点：成本法中重置成本的定义。易错点：易将重置成本与重建成本混淆，

后者强调完全复制原建筑，而重置成本允许使用现代材料和技术。

3、市场比较法中，对可比案例进行交易日期修正的主要目的是？

A、消除交易情况差异

B、反映房地产市场价格随时间的变化

C、调整区位条件差异

D、修正建筑物状况差异

【答案】B

【解析】正确答案是B。交易日期修正旨在将可比案例成交时的价格调整到估价时

点的价格水平，反映市场波动。A是交易情况修正，C是区位因素修正，D是实物状况

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修正。知识点：市场比较法的修正体系。易错点：易混淆交易日期修正与交易情况修正，

前者针对时间变化，后者针对特殊交易条件。

4、收益法评估中，资本化率（R）的取值与房地产价值的关系是？

A、R越高，价值越高

B、R越低，价值越高

C、R与价值无关

D、R与价值成正比

【答案】B

【解析】正确答案是B。收益法公式为V=NOI/R，资本化率R与价值V成反比，

R越低，投资者要求的回报率越低，房地产价值越高。A和D表述错误，C明显不成

立。知识点：收益法中资本化率的作用。易错点：易忽略R与价值的反向关系，误认为

高回报率对应高价值。

5、下列哪种情况最不适合采用成本法评估？

A、学校教学楼

B、古建筑

C、标准厂房

D、新建住宅

【答案】B

【解析】正确答案是B。古建筑的重置成本难以准确估算，且其价值更多体现在历

史文化和稀缺性上，成本法会严重低估其价值。A、C、D均有明确建造成本依据，适

合成本法。知识点：成本法的局限性。易错点：易忽视特殊物业（如古建筑、寺庙）对

成本法的适用性限制。

6、市场比较法中，“可比案例”的选择标准不包括？

A、交易日期与估价时点接近

B、区位条件相似

C、用途相同

D、建筑面积必须完全一致

【答案】D

【解析】正确答案是D。可比案例要求用途、区位、交易日期等相似，但建筑面积

允许差异，可通过面积修正处理。A、B、C都是基本选择标准。知识点：市场比较法可

比案例的选取原则。易错点：易将”相似”误解为”完全相同”，忽视修正机制的作用。

7、收益法评估中，“有效毛收入”的计算应扣除？

A、物业管理费

B、房产税

C、空置和收租损失

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