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2025年房地产经纪人报酬资本化法（直接资本化法）应用专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人报酬资本化法（直接资本化法）应用

专题试卷及解析

2025年房地产经纪人报酬资本化法（直接资本化法）应用专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在报酬资本化法中，直接资本化法最核心的计算基础是什么？

A、房地产的重置成本

B、房地产的未来收益

C、房地产的市场比较价格

D、房地产的账面价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。直接资本化法的基本原理是将房地产未来预期产生的净收

益，通过一个适当的资本化率转换为现值，从而评估房地产价值。因此，其核心是未来

收益。A选项重置成本是成本法的核心；C选项市场比较价格是市场比较法的核心；D

选项账面价值是会计概念，不直接用于房地产评估。知识点：直接资本化法的基本原理。

易错点：容易将不同评估方法的核心要素混淆，特别是与市场比较法和成本法。

2、应用直接资本化法评估商业地产时，通常采用哪种收益指标？

A、潜在毛租金收入

B、有效毛收入

C、净经营收益

D、税前利润

【答案】C

【解析】正确答案是C。直接资本化法中，用来资本化的收益是净经营收益（NOI），

它是指有效毛收入减去经营费用后的余额，反映了房地产的纯经营获利能力。A选项潜

在毛租金收入未考虑空置和收租损失；B选项有效毛收入虽考虑了空置和收租损失，但

未扣除经营费用；D选项税前利润通常包含了与房地产经营无关的财务费用或非经营

性收入，不符合要求。知识点：直接资本化法中的收益指标选择。易错点：容易混淆不

同层级的收入概念，误将毛收入或总收入作为资本化的基础。

3、资本化率的选择对评估结果有何影响？

A、资本化率越高，评估价值越高

B、资本化率越低，评估价值越高

C、资本化率与评估价值无关

D、资本化率只影响投资回收期，不影响价值

【答案】B

2025年房地产经纪人报酬资本化法（直接资本化法）应用专题试卷及解析2

【解析】正确答案是B。直接资本化法的公式可以理解为价值=收益/资本化率。

在收益一定的情况下，资本化率与评估价值呈反向关系。资本化率越低，意味着投资者

对该资产的风险要求越低，或市场利率环境越宽松，因此其现值（评估价值）就越高。

反之亦然。知识点：资本化率与评估价值的关系。易错点：容易记错反向关系，误认为

高资本化率代表高价值。

4、下列哪项因素是影响资本化率确定的最主要因素？

A、建筑物的物理折旧

B、房地产的位置和用途

C、经纪人的佣金比例

D、买卖双方的谈判能力

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率本质上是反映投资风险和回报要求的比率，而房

地产的位置和用途是决定其未来收益稳定性、增长潜力和风险水平的根本性因素。A选

项物理折旧会影响收益，但不是决定资本化率的核心；C、D选项属于交易环节因素，

不直接影响资产本身的内在回报率要求。知识点：影响资本化率的关键因素。易错点：

可能误将一些具体成本或交易因素当作决定资本化率的主要依据。

5、在运用直接资本化法时，如果评估对象是待开发的土地，通常采用什么方法？

A、直接使用土地的净收益进行资本化

B、采用土地残余法

C、采用建筑物残余法

D、直接资本化法不适用于待开发土地

【答案】B

【解析】正确答案是B。当评估对象是待开发的空地时，其本身不产生收益。此时，

可以采用土地残余法，即先假设土地上开发有最优利用方式的建筑物，计算出整个不动

产的价值，再减去建筑物的价值（通常用成本法估算），剩余部分即为土地的价值。A

选项不成立，因为空地无净收益；C选项建筑物残余法是已知土地价值求建筑物价值，

方向相反；D选项错误，直接资本化法体系包含残余法，可以用于空地评估。知识点：

残余法的应用。易错点：容易混淆土地残余法和建筑物残余法的适用场景。

6、直接资本化法与报酬资本化法（现金流量折现法）相比，其主要优点是什么？

A、计算过程更为复杂，但结果更精确

B、对未来多年收益变化