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2025年房地产经纪人房地产估价参数选取的敏感性与合理性分析专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人房地产估价参数选取的敏感性与合理

性分析专题试卷及解析

2025年房地产经纪人房地产估价参数选取的敏感性与合理性分析专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产估价中，资本化率（R）的微小变动对收益法评估结果的影响最为显

著。当其他条件不变时，资本化率提高1%，评估价值通常会：

A、增加

B、减少

C、不变

D、无法确定

【答案】B

【解析】正确答案是B。资本化率与评估价值呈反比关系，资本化率越高，未来收

益折现到现值的价值越低。知识点：收益法中资本化率的敏感性分析。易错点：容易混

淆资本化率与报酬率的方向性影响。

2、在市场比较法中，对评估结果影响最大的修正系数通常是：

A、交易情况修正

B、市场状况修正

C、区位状况修正

D、实物状况修正

【答案】C

【解析】正确答案是C。区位因素是房地产价值的核心决定因素，其修正对结果影

响最大。知识点：市场比较法修正系数的敏感性排序。易错点：容易忽视区位修正的主

导作用。

3、当采用成本法评估时，建筑物折旧年限的确定对结果影响显著。若实际折旧年

限比理论年限缩短10%，评估价值将：

A、增加约10%

B、减少约10%

C、增加约5%

D、减少约5%

【答案】B

【解析】正确答案是B。折旧年限缩短意味着每年折旧额增加，导致建筑物现值降

低。知识点：成本法中折旧年限的敏感性。易错点：容易混淆折旧年限与残值率的关系。

4、在假设开发法中，对评估结果最敏感的参数是：

A、开发周期

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B、开发利润率

C、土地取得成本

D、预期售价

【答案】D

【解析】正确答案是D。预期售价直接决定项目总收益，其微小变动会放大到最终

评估价值。知识点：假设开发法参数敏感性排序。易错点：容易忽视售价的杠杆效应。

5、房地产估价中，报酬率（Y）的确定应优先考虑：

A、银行存款利率

B、国债利率

C、类似房地产投资收益率

D、企业债券利率

【答案】C

【解析】正确答案是C。报酬率应反映同类投资的市场回报水平。知识点：报酬率

选取原则。易错点：容易混淆无风险利率与风险调整后的报酬率。

6、在收益法中，净收益（NOI）预测的合理性取决于：

A、历史数据的准确性

B、未来市场趋势判断

C、租约条款分析

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。净收益预测需要综合考虑历史数据、市场前景和合同约束。

知识点：净收益预测的多维度分析。易错点：容易过度依赖单一数据来源。

7、市场比较法中，交易日期修正应采用：

A、固定指数法

B、移动平均法

D、回归分析法

C、价格指数法

【答案】C

【解析】正确答案是C。价格指数法能客观反映市场价格变动趋势。知识点：市场

状况修正方法选择。易错点：容易混淆不同修正方法的适用场景。

8、成本法中，重置成本的确定应优先采用：

A、历史成本

B、账面价值

C、现行市场成本

D、评估时点成本

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【答案】D

【解析】正确答案是D。重置成本应反映评估时点的重建成本。知识点：重置成本

时点原则。易错点：容易混淆历史成本与重置成本。

9、在房地产估价敏感性分析中，通常采用：

A、单因素分析法

B、多因素分析法

C、情景分析法

D、以上均可

【答案】D

【解析】正确答案是D。不同分析方法适用于不同评估目的。知识点：敏感性分析

方法分类。易错点：容易忽视方法选择的针对性。

10、估价参数合理性审查的重点是：

A、参数取值是否符合规范

B、参数取值是否反映市场实际

C、参数取值是否前后一致

D、以上都是

【答案】D