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2025年资产评估师房地产收益法模拟测试（二）专题试卷及解析1

2025年资产评估师房地产收益法模拟测试（二）专题试卷

及解析

2025年资产评估师房地产收益法模拟测试（二）专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在房地产收益法评估中，当评估对象为写字楼时，其有效毛收入通常不包括以

下哪项？

A、租金收入

B、押金利息收入

C、物业管理费收入

D、政府补贴收入

【答案】D

【解析】正确答案是D。有效毛收入是指潜在毛收入扣除空置和收租损失后的收入，

主要包括租金收入、押金利息收入和物业管理费收入等。政府补贴收入属于偶然性收

入，不应计入有效毛收入。知识点：有效毛收入的构成。易错点：容易将所有与房地产

相关的收入都计入有效毛收入，忽略了其稳定性和持续性要求。

2、在收益法评估中，资本化率通常采用以下哪种方法确定？

A、市场提取法

B、成本逼近法

C、假设开发法

D、基准地价修正法

【答案】A

【解析】正确答案是A。资本化率的确定方法主要包括市场提取法、安全利率加风

险调整值法等。成本逼近法、假设开发法和基准地价修正法都是房地产评估的其他方

法，不适用于资本化率的确定。知识点：资本化率的确定方法。易错点：容易混淆不同

评估方法的适用范围，特别是市场提取法与其他方法的区别。

3、在房地产收益法评估中，运营费用通常不包括以下哪项？

A、房产税

B、维修费

C、折旧费

D、保险费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是指维持房地产正常运营所需的费用，包括房产

税、维修费、保险费等。折旧费属于会计核算中的成本费用，但在收益法评估中，房地

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产的价值已经通过资本化率体现，不应再扣除折旧费。知识点：运营费用的构成。易错

点：容易将会计核算中的折旧费与收益法中的运营费用混淆。

4、在收益法评估中，当评估对象为商业地产时，其收益期限通常如何确定？

A、按土地使用权剩余年限确定

B、按建筑物经济寿命确定

C、按土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中较短者确定

D、按土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中较长者确定

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益期限应根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中

较短者确定，因为一旦其中一项到期，房地产的收益能力将受到影响。知识点：收益期

限的确定。易错点：容易忽略土地使用权和建筑物经济寿命的匹配问题。

5、在房地产收益法评估中，直接资本化法适用于以下哪种情况？

A、收益不稳定

B、市场数据充足

C、未来收益预测困难

D、以上都是

【答案】D

【解析】正确答案是D。直接资本化法适用于收益不稳定、市场数据充足或未来收

益预测困难的情况，因为它通过市场数据直接确定资本化率，避免了复杂的未来收益预

测。知识点：直接资本化法的适用条件。易错点：容易忽略直接资本化法的多种适用场

景。

6、在收益法评估中，当评估对象为工业厂房时，其运营费用通常包括以下哪项？

A、广告宣传费

B、员工工资

C、设备折旧费

D、原材料采购费

【答案】B

【解析】正确答案是B。工业厂房的运营费用主要包括员工工资、维修费、保险费

等。广告宣传费、设备折旧费和原材料采购费属于生产成本，不应计入运营费用。知识

点：工业厂房运营费用的构成。易错点：容易将生产成本与运营费用混淆。

7、在房地产收益法评估中，报酬率通常采用以下哪种方法确定？

A、市场提取法

B、累加法

C、排序插入法

D、以上都是

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【答案】D

【解析】正确答案是D。报酬率的确定方法包括市场提取法、累加法、排序插入法

等，不同方法适用于不同情况。知识