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办公楼给排水设备运行维护方案

一、引言

办公楼作为现代商务活动的核心场所，其给排水系统的稳定、高效运行直接关系到楼内人员的正常工作秩序、身心健康以及物业的整体运营效益。一个设计合理的给排水系统是基础，而科学、细致的运行维护则是确保其长期发挥应有功能的关键。本方案旨在通过建立系统化的维护机制，明确维护职责，规范操作流程，从而最大限度地保障办公楼给排水设备的完好率，减少故障停机时间，降低运行成本，为办公楼提供安全、舒适、环保的用水及排水环境。

二、维护目标与原则

（一）维护目标

1.保障供水安全稳定：确保生活饮用水水质达标，供水压力稳定，满足各楼层、各区域的正常用水需求，杜绝大面积停水事故。

2.确保排水畅通无阻：及时排除办公楼内的生活污水、雨水，防止管道堵塞、倒灌，避免对环境和办公造成影响。

3.延长设备使用寿命：通过规范的保养和及时的维修，减缓设备老化速度，延长其经济寿命。

4.实现节能降耗：优化设备运行参数，减少跑冒滴漏，降低水、电消耗，符合绿色建筑运营要求。

5.符合法规标准：确保系统运行及维护工作符合国家及地方相关的法律法规、技术规范和行业标准。

（二）维护原则

1.预防为主，防治结合：定期巡检、保养，及时发现并处理潜在隐患，将故障消灭在萌芽状态。

2.专业管理，责任到人：明确各级人员职责，由具备专业知识和技能的人员负责实施或监督维护工作。

3.科学规范，注重实效：制定科学的维护计划和操作规程，确保维护工作的质量和效果。

4.安全第一，以人为本：在维护作业过程中，严格遵守安全操作规程，确保人员安全和设备安全。

三、组织架构与职责分工

（一）组织架构

建议成立由物业管理部门牵头，可根据办公楼规模大小，设置专职或兼职的给排水设备管理岗位，或委托专业的机电设备维护公司负责具体实施。

（二）职责分工

1.物业管理部门负责人：对给排水系统维护工作负总责，审批维护计划和预算，协调重大问题。

2.设备主管/工程师：制定维护保养计划，组织实施，监督检查维护质量，负责技术指导、故障分析及应急预案的制定与演练。

3.维护班组/技术员：按照维护计划和操作规程，具体执行日常巡检、定期保养、故障维修等工作，并做好记录。

4.保洁与客服人员：协助发现用水异常、漏水、堵塞等情况，并及时上报。

四、主要设备设施维护内容与周期

（一）生活给水系统

1.给水泵组

*日常巡检（每日）：检查水泵运行声音、振动、电流、电压、出口压力是否正常；检查泵体及管路有无渗漏；检查轴承温度；观察水箱（池）水位。

*定期保养（每月）：清洁泵体及周边环境；检查地脚螺栓、连接螺栓的紧固情况；检查密封件有无老化渗漏；对需要润滑的部位加注润滑油/脂。

*季度检查：检查压力表、控制柜指示灯、仪表是否正常；测试水泵自动切换功能。

*年度保养：解体检查泵头密封件、轴承磨损情况，必要时更换；检查电机绝缘；对水泵进行性能测试。

2.水箱/水池

*日常巡检（每日）：观察水位，检查溢流管、透气帽状况，周边有无污染源。

*定期清洗消毒（每半年至一年，具体按当地规定）：清空水箱，彻底清洗内壁、底板、顶盖，检查内壁防腐层，更换或清洗进出水阀门滤网，消毒后水质检测合格方可投入使用。

*检查（每季度）：检查液位计、浮球阀、进出水阀门、人孔盖密封情况。

3.给水管网及阀门

*日常巡检（每周）：检查管道有无明显锈蚀、渗漏；检查阀门开关状态，确保关键阀门操作灵活。

*定期检查（每半年）：对主要阀门进行启闭操作，防止锈死；检查减压阀、压力表工作状态。

*年度检查：对管网进行水力平衡检查（必要时），对埋地管道地面标识进行确认。

4.用水器具

*巡检（每月）：检查水龙头、角阀、感应洁具等有无滴漏、损坏，确保正常使用。发现问题及时报修更换。

（二）排水系统

1.排水管网

*日常巡检（每周）：检查各排水点排水是否畅通，有无堵塞、返味；检查管道接口有无渗漏。

*定期疏通（每季度，重点区域如厨房、卫生间地漏）：对易堵管道进行预防性疏通；清理检查口、清扫口。

*年度检查（必要时采用管道内窥镜）：检查管道内部腐蚀、淤积、破裂情况，特别是隐蔽和埋地管道。

2.卫生器具

*巡检（每月）：检查马桶、洗手盆、地漏、存水弯等排水是否顺畅，有无破损、漏水、返味。

3.排污泵

*日常巡检（每日）：检查设备有无异响，控制柜指示灯状态。

*定期试运行（每周）：手动或自动启动排污泵，检查运行情况及排水效果，运行时间不宜过长。

*季度保养：清洁泵体、格栅，检查电缆有无破损，提升链条/导轨（若有）润滑。

*年度保养：解体检查叶轮、密封件磨损情况，必要时更换；检查电