龙湖集团-市场前景及投资研究报告-运营服务赋能，估值破局.pdfVIP

港股通

证券研究报告

龙湖集团(960HK)

运营与服务赋能下的估值破局

研究深度研究投资评级(维持):买入

2025年11月29日│中国香港房地产开发目标价(港币):15.21

龙湖集团作为深耕商业+地产30余年的龙头房企，聚焦开发、运营、服务

三大板块，由此延展出地产开发、商业投资、资产管理、物业管理、智慧营

造五大航道协同发展，实现一二线高能级城市的全面布局。站在当前时点推

荐龙湖集团，源于我们认为公司价值存在低估，主要体现为：商业地产的重

定价空间、科技赋能下的服务业务成长性以及市场出清格局下的开发修复动

能。在行业大浪淘沙的时代，财务的严明纪律和经营的长期主义使得公司稳

立行业第一梯队，作为民企更为可贵，重申“买入”。

运营重定价空间：C-REIT更新定价逻辑，内驱加持有望推动重估

我们认为龙湖商业投资板块有望迎来价值重估，主要有以下驱动因素：1.公

司内外兼修，积极谋求发展。一方面，公司持续保持外延式扩张。2022年

以来商场运营面积年复合增速约14.1%，持续的扩张步伐为租金规模保持逆

周期增长打下基础。另一方面，公司加大升级改造力度，推动存量进入内生

基本数据

成长期，内观公司商场运营效能，我们认为拐点将至；2.C-REIT带来重新

定价机遇。C-REIT底层资产已拓展至消费基础设施，2025年以来消费收盘价(港币截至11月28日)9.72

市值(港币百万)68,445

REITs估值显著增长，为商业地产估值给出新的定价逻辑；3.一二线定位6个月平均日成交额(港币百万)201.54

及TOD综合体标签锻造区位优势，由此带来修复弹性。52周价格范围(港币)8.87-13.16

服务板块成长空间：科技赋能构筑超额利润点，有望形成未来增长点股价走势图

我们认为公司在科技赋能下的服务板块成长性被低估。公司自2018年起确

立“空间即服务”战略，服务板块以科技为主要特色，我们认为科技赋能也(%)龙湖集团

恒生指数

将成为公司未来发展的重要看点：1.构筑运营管理业务超额利润点。在41

HALO智慧空间管理平台加持下，物管板块毛利率达28%，高于市场均值27

9pct；2.自研科技有望形成未来增长点。智慧营造服务品牌具备全业态+全13

流程两大优势，推动公司代建业务快速起势，25H1新增签约建面同比+87%，(1)

超出TOP20均值44pct。同时，通过“千丁数科”品牌对外输出自研科技

(15)

能力。作为具有增长点的轻资产板块，服务业务更具估值看点。Nov-24Mar-25Jul-25Nov-25

开发板块潜在修复动能：稳健现金流+高能级布局+成熟产品力资料：SP

公司近年来收缩地产开发投资头寸以及压降有息负债（22年末至25H1累经营预测指标与估值

计压降302亿元至1698亿元），报表口径下经营性现金流持续为正，“三会计年度(人民