【硕远咨询-2025研报】房地产行业热点洞察分析2025.1110-1116.pdfVIP

房地产行业

热点洞察分析

2025年11月10日-11月16日

主编：雷静兰编辑：樊思伟

商业合作：collaboration@

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房地产行业本周总结

11月10日-11月16日，房地产行业呈现“信贷政策深度让利激活需求、

存量房转保障房加速落地、核心城市市场韧性凸显”的全面回暖态势。全国房

贷利率普降且存量贷款同步受益，多地依托专项贷款与债券加速存量房收购转

化，上海等核心城市二手房成交创阶段性新高，政策组合拳推动行业从筑底向

企稳回升转型。

首先，信贷政策多维让利，购房成本降至历史低位。房贷利率全面下行突破关

键关口，央行主导下北京、上海首套商贷利率降至3.05%，广州主流银行维持

3%低位，叠加首付比例最低15%，形成“低利率+低首付”双重利好。以100

万元贷款计算，累计利息减负超2万元，大幅降低刚需入市门槛。存量房贷用

户同步享红利，银行已批量调整利率无需用户操作，重定价周期从“一年一调”

优化为可协商3-6个月，广州更支持按季度、半年灵活调整，让用户快速享受

利率下行收益。公积金政策加码形成协同效应，北京延续五环外不限购政策，

二套房公积金最高贷100万元，多子女家庭可再上浮40万元；某城市将二

套首付比例从30%降至20%，双缴存家庭最高贷70万元，贷款期限延长至

延迟退休后5年；北京等城市更支持提取公积金付首付的同时申请贷款，凭网

签合同即可办理，流程大幅简化。

其次，存量房转保障房加速落地，资金保障体系全面成型。多地密集推进存量

收购转化，中山6个项目近1500套房源进入意向收购阶段，杭州新一批征

集房源覆盖八个城区且聚焦轨道站点与产业园区周边；重庆通过1.52亿元住

房租赁团体购房贷款收购226套存量房，广州拟用专项借款收购存量房作为

安置房，形成“收购-转化-保障”闭环。资金支持渠道持续拓宽，重庆、常德

等地保障性住房再贷款密集发放，荆门拟发行4.7亿元专项债，常德更完成首

笔县域层面收购贷款发放，成为省内首个连续落地两笔此类贷款的非省会城市，

实现资金支持从核心城市向县域延伸。收购转化精准适配需求，杭州、广州等

城市优先选择核心区域中小户型，常德收购房源定向服务产业园区人才，深圳

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则放宽安居房申购条件，单身年龄从35岁降至30岁，取消“全家深户”限

制，3136套安居房精准覆盖新市民与人才。

最后，核心城市市场韧性凸显，行业结构向存量主导转型。重点城市成交创阶

段性新高，上海11月二手房成交22943套，环比增长24%，创5月以来

新高，其中外环外成交增长16%，300万元以下刚需房源占比达60%，印证

限购放松与低利率政策的叠加效应。市场结构呈现“存量主导”特征，1-10月

重点30城二手房成交占比达65%，一线城市表现尤为强劲，前10月成交

同比增长10%，深圳涨幅近20%。价格走势呈现分化特征，11月百城新建住

宅均价环比上涨0.37%，上海、成都等核心城市高端改善项目入市成为主要拉

动力量；二手房受高挂牌量影响环比下跌0.94%，但核心城市优质房源保持较

强韧性。城市更新同步发力，广州黄埔东路北片城中村改造复建地块开工，总

投资32.22亿元采用“地方国企+央企”模式，规划建设82.92万平方米建

筑及配套，预计2028年底交付，夯实长期供给基础。

本周发展充分印证，行业在“信贷让利激活需求、存量转化优化供给、核心引

领市场回暖”的合力下，已迈入企稳回升关键阶段。信贷政策从“增量降息”

向“存量让利”延伸，存量转保障房实现去库存与保民生双赢，核心城市成为

市场复苏“引擎”。未来，随着资金支持力度持续加大、存量盘活机制完善，

行业将加速形成“租购并举、存量增量协同”的高质量发展格局，更好满足多

元化居住需求。

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行业本周重要新闻舆情汇总

1.全国房贷利率普降部分城市触及3%以下：11月11日，新浪财经消息，央

行主导新一轮房贷利率下调，北京、上海首套商贷利率降至3.05%，广州探底

3.0%。存量房贷同步调整，重定价周