【华西-2025研报】2026年投资展望系列之三：2026，2200+亿C-REITs怎么配？.pdfVIP

证券研究报告|固收研究报告

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2025年12月5日

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2026，2200+亿C-REITs怎么配？

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2026年投资展望系列之三评级及分析师信息

分析师：姜丹

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截至2025年11月末，我国基础设施公募REITs已经发行78只，共邮箱：jiangdan3@

发售基金2095亿元，资产类型涉及园区、消费、交通、能源、生态环SACNO：S1120524030002

保、水利、仓储物流、租赁住房、市政设施和新型设施十大类，总市值约联系电话：

2223亿元，已突破2200亿元大关。

分析师：郑日诚

►一级市场：继续常态化发行，新资产类型将逐步上线邮箱：zhengrc@

2025年，C-REITs进入常态化申报、常态化发行的新阶段，相关部SACNO：S1120524040003

门持续推动市场扩围扩容，拟推出商业综合体、商业零售、写字楼、酒店联系电话：

等商业不动产REITs。基础设施REITs项目行业范围清单（2025年版）

也新增了商业办公设施、城市更新设施、体育场馆项目等，新资产类型

REITs将陆续上市。

从发行节奏来看，2025年1-11月共发行20只，规模408亿元，较

2024年有所回落。从打新情绪来看，2025年一级发行火热，多个项目认

购倍数超过100倍。但随着一级市场询价上下限放宽，近期项目定价已较

为充分，个券首日涨幅空间变小，一级打新略有降温迹象。

►二级市场：先扬后抑，消费/保租房领涨，园区垫底

2025年以来，C-REITs市场行情整体“先涨后跌”。上半年延续了

2024年底以来的牛市行情，REITs全收益指数创阶段性新高，涨幅达

14.2%，上涨主要驱动因素有：1）低利率环境，具有稳定分红的REITs

分红率高于其他资产，受市场青睐；2）REITs公允价值变动可计入其他

综合收益的会计处理使得价格波动不影响利润，分红计入投资收益，券商

自营等市场玩家增多，机构配置诉求强烈，市场供不应求。

下半年全收益指数已连跌五个月，至11月末已回撤5.9%，市场整体

仍然较弱，主要影响因素：1）市场风险偏好显著加强，债市也经历调

整，上半年REITs的涨幅侵蚀了分红收益，项目分派率吸引力减弱；2）

REITs底层资产基本面分化愈发明显；3）多只项目解禁，抛售压力等多

重因素影响。

从全年表现来看，2025年消费设施、租赁住房涨幅靠前，截至11月

末分别上涨22%、13%。产业园区收益垫底，下半年的大幅度回调，使其

成为截至11月末唯一负收益的板块。

►解禁：2026年不可忽视的抛压

大部分C-REITs项目面临上市后第12、36、60个月的解禁冲击，大

约分别释放4-60%、0-47%、20%的可流通份额，个券面临一定的抛售压

力。2026上半年合计有22个项目解除限售，下半年有所缓解。

解禁冲击大小，关键看市场趋势、解禁数量和浮盈水平。整体来看，

解禁事件无法直接断定个券必跌。解禁通常会因为兑现浮盈带来下跌压

力，但如果市场处于上涨周期、解禁份额较小或者解禁时点较发行价的浮

盈并非十分丰厚，解禁带来的抛售压力较小，甚至在市场大盘上涨中，价

格还能不降反升。

解禁前后机构行为方面，我们发现解禁观察期前10个月、解禁观察

期、解禁观察期后至今三个阶段的日均换手率基本呈