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2025年房地产估价师原理与方法试题及答案

一、选择题（每题2分，共40分）

1.房地产估价的基本原则不包括以下哪项？

A.供求原则

B.最高最佳使用原则

C.预测原则

D.评估原则

答案：D

解析：房地产估价的基本原则包括供求原则、最高最佳使用原则、预测原则、替代原则和预期收益原则等，评估原则不属于房地产估价的基本原则。

2.以下哪个因素不属于影响房地产价格的一般因素？

A.经济因素

B.社会因素

C.自然环境因素

D.政策因素

答案：C

解析：影响房地产价格的一般因素包括经济因素、社会因素、政策因素等，自然环境因素属于特殊因素。

3.以下哪个方法不属于房地产估价的常用方法？

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.感知法

答案：D

解析：房地产估价的常用方法包括市场比较法、成本法和收益法，感知法不属于房地产估价的常用方法。

4.以下哪个指标不属于房地产投资评价指标？

A.净现值

B.内部收益率

C.投资回收期

D.股息收益率

答案：D

解析：房地产投资评价指标包括净现值、内部收益率、投资回收期等，股息收益率不属于房地产投资评价指标。

5.以下哪个不是房地产价格的特征？

A.房地产价格具有地区性

B.房地产价格具有不确定性

C.房地产价格具有波动性

D.房地产价格具有无限性

答案：D

解析：房地产价格具有地区性、不确定性和波动性等特征，但不具有无限性。

6.以下哪个不是房地产估价的目的？

A.房地产交易

B.房地产抵押

C.房地产税收

D.房地产投资

答案：D

解析：房地产估价的目的包括房地产交易、房地产抵押、房地产税收等，但不包括房地产投资。

7.以下哪个不是房地产估价的基本程序？

A.收集估价所需资料

B.确定估价对象

C.选择估价方法

D.编制估价报告

答案：B

解析：房地产估价的基本程序包括收集估价所需资料、选择估价方法、编制估价报告等，但不包括确定估价对象。

8.以下哪个不是市场比较法的核心内容？

A.确定比较案例

B.确定比较因素

C.确定比较因素权重

D.计算估价对象价值

答案：D

解析：市场比较法的核心内容包括确定比较案例、确定比较因素、确定比较因素权重等，但不包括计算估价对象价值。

9.以下哪个不是成本法的核心内容？

A.估算土地价值

B.估算建筑物价值

C.估算总成本

D.计算估价对象价值

答案：D

解析：成本法的核心内容包括估算土地价值、估算建筑物价值、估算总成本等，但不包括计算估价对象价值。

10.以下哪个不是收益法的核心内容？

A.预测未来收益

B.确定折现率

C.计算总收益

D.计算估价对象价值

答案：C

解析：收益法的核心内容包括预测未来收益、确定折现率、计算估价对象价值等，但不包括计算总收益。

二、判断题（每题2分，共20分）

1.房地产估价的对象是房地产的价值。（错误）

2.房地产估价的原则是房地产估价的依据。（正确）

3.房地产估价的方法是房地产估价的核心。（错误）

4.房地产估价的目的决定了房地产估价的方法。（正确）

5.房地产估价的程序是房地产估价的步骤。（正确）

6.市场比较法适用于所有类型的房地产估价。（错误）

7.成本法适用于新建房地产估价。（正确）

8.收益法适用于具有稳定收益的房地产估价。（正确）

9.房地产价格具有波动性，因此房地产估价结果不具有可靠性。（错误）

10.房地产估价报告是对房地产估价过程和结果的记录。（正确）

三、计算题（每题10分，共30分）

1.某宗土地总面积为1000平方米，用途为商业用地，容积率为2.5，建筑密度为50%，建筑总面积为2500平方米。已知同类商业用地楼面地价为2000元/平方米，求该宗土地的总价值。

答案：500万元

解析：该宗土地的总价值=楼面地价×建筑总面积=2000元/平方米×2500平方米=500万元。

2.某宗房地产位于城市中心，用途为住宅，建筑总面积为2000平方米，建筑年代为2010年，现拟进行改造。已知同类住宅的平均价格为10000元/平方米，求该宗房地产的总价值。

答案：2000万元

解析：该宗房地产的总价值=平均价格×建筑总面积=10000元/平方米×2000平方米=2000万元。

3.某宗房地产预计未来3年的净收益分别为30万元、35万元和40万元，折现率为10%，求该宗房地产的现值。

答案：92.24万元

解析：该宗房地产的现值=30万元/(1+10%)^1+35万元/(1+10%)^2+40万元/(1+10%)^3=92.24万