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2025年房地产估价师原理与方法考试卷含答案

一、选择题（每题2分，共40分）

1.房地产价格的形成基础是（）。

A.土地价格

B.建筑成本

C.市场供求

D.政策因素

答案：C

解析：房地产价格的形成基础是市场供求关系，即房地产市场的供给和需求状况。

2.以下哪种方法不属于房地产估价的主要方法？（）

A.市场比较法

B.成本法

C.收益法

D.地价指数法

答案：D

解析：房地产估价的主要方法有市场比较法、成本法和收益法，地价指数法不是主要的估价方法。

3.房地产价格的市场比较法中，选取的可比实例应当满足的条件是（）。

A.交易时间相近

B.交易类型相同

C.房地产用途相同

D.所有以上条件

答案：D

解析：选取的可比实例应当满足交易时间相近、交易类型相同、房地产用途相同等条件。

（以下题目省略解析，仅给出答案）

4.以下哪个因素对房地产价格影响最大？（）

答案：C.城市规划

5.成本法中，建筑安装工程费不包括以下哪项？（）

答案：D.土地使用权取得费

6.收益法中，房地产的净收益是指（）。

答案：B.房地产总收益减去总费用

7.以下哪种类型的房地产不适合采用市场比较法进行估价？（）

答案：C.独栋别墅

8.在房地产价格评估中，以下哪个因素不属于房地产的实物因素？（）

答案：A.周边环境

9.以下哪个因素会影响房地产的收益？（）

答案：D.房地产的地理位置

10.房地产价格的成本法中，以下哪个不是房地产成本的主要组成部分？（）

答案：C.房地产开发利润

二、填空题（每题2分，共20分）

1.房地产估价的基本原则是客观、公正、（）。

答案：独立

2.市场比较法中，选取可比实例的个数一般不少于（）个。

答案：3

3.成本法中，建筑安装工程费包括（）、基础设施建设费和公共配套设施建设费。

答案：房屋建筑安装工程费

4.收益法中，房地产的净收益等于房地产总收益减去（）。

答案：总费用

5.房地产价格的成本法中，房地产成本主要包括土地成本、建筑安装工程费、（）和房地产开发利润。

答案：期间费用

三、判断题（每题2分，共20分）

1.房地产价格的市场比较法适用于所有类型的房地产估价。（×）

2.成本法适用于新建房地产项目的估价。（√）

3.收益法适用于商业房地产的估价。（√）

4.房地产价格的成本法适用于旧房估价。（×）

5.房地产估价的原则和方法应当根据房地产的类型和特点进行选择。（√）

四、计算题（每题10分，共30分）

1.某城市一新建住宅项目，占地面积10000平方米，容积率为2.5，建筑密度为40%，建筑安装工程费为2000元/平方米，基础设施建设费为500元/平方米，公共配套设施建设费为300元/平方米，土地使用权取得费为1000元/平方米。求该住宅项目的房地产价格。

答案：房地产价格=土地使用权取得费+建筑安装工程费+基础设施建设费+公共配套设施建设费

房地产价格=1000元/平方米+2000元/平方米+500元/平方米+300元/平方米

房地产价格=3800元/平方米

2.某商业房地产，年总收益为200万元，年总费用为100万元，预计该房地产的剩余使用寿命为20年，折现率为8%。求该商业房地产的评估价值。

答案：评估价值=年净收益/折现率×(11/(1+折现率)^剩余使用寿命)

评估价值=(200万元100万元)/8%×(11/(1+8%)^20)

评估价值=1875万元

3.某城市一旧住宅，建筑面积为100平方米，成交价格为80万元。选取三个可比实例，分别为A、B、C。A住宅建筑面积为90平方米，成交价格为72万元；B住宅建筑面积为110平方米，成交价格为88万元；C住宅建筑面积为120平方米，成交价格为96万元。求该旧住宅的市场价格。

答案：市场价格=(A住宅成交价格/A住宅建筑面积+B住宅成交价格/B住宅建筑面积+C住宅成交价格/C住宅建筑面积)/3×旧住宅建筑面积

市场价格=(72万元/90平方米+88万元/110平方米+96万元/120平方米)/3×100平方米

市场价格=83.33万元