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买房不用中介签合同

在当前的房地产交易环境中，越来越多的购房者和售房者选择绕过中介直接进行交易，以节省中介费用并提高交易效率。自行签订购房合同虽然可行，但需要双方当事人对相关法律法规和交易流程有充分的了解，尤其是在2025年最新政策框架下，合同条款的规范性和完整性直接关系到交易安全。以下将从合同主体核验、房屋信息确认、价款支付方式、交付标准、权属转移、违约责任等核心环节，详细阐述自行签订购房合同的实操要点。

一、合同主体的合法性核验

合同主体的真实性和合法性是确保交易有效的前提。对于个人卖方，买方需核实其身份证与不动产权证上的权利人信息是否一致，确认卖方是否为房屋的唯一所有权人或经合法授权的代理人。若房屋存在共有权人（如夫妻共同财产），需所有共有人共同签署合同，或由持有经公证的授权委托书的代理人代为签署。2025年新版合同特别要求卖方提供《房屋权利状况查询结果》，该文件需由不动产登记部门出具，明确房屋是否存在抵押、查封、共有权益争议等限制交易的情形，买方应仔细核对查询结果中的房屋坐落、产权证号与实际情况是否一致。

对于企业法人作为卖方的情况（如开发商或公司持有的房产），买方需审查其营业执照、法定代表人身份证明及项目开发资质（针对期房）。若为二手房交易，企业需提供股东会或董事会决议等证明文件，确保出售行为符合公司章程规定。此外，2025年实施的《民法典》合同编司法解释要求，委托代理签订合同时，代理人必须出具经公证的授权委托书，明确代理权限（如是否有权修改合同条款、接收房款等）及期限，避免因代理权限不明导致合同无效。

二、房屋信息的精确化确认

房屋基本信息的描述需达到可唯一识别的标准，这是避免后续争议的关键。合同中应明确房屋的具体坐落地址（精确至市、区、路、号、幢、单元、室）、建筑面积（需同时注明套内面积和公摊面积，精确至小数点后两位）、房屋结构（如砖混、框架）、规划用途（住宅、商业、办公等）及土地使用年限（剩余年限需根据土地使用权证计算）。2025年新版合同新增“空间坐标”条款，要求标注房屋在建筑区划内的具体位置编号，尤其对于同一小区内户型相同的房屋，需通过坐标编号进一步区分。

对于期房交易，卖方需提供“建设工程规划许可证”“施工许可证”等审批文件编号，买方应通过政府官网查询这些文件的真实性和有效性。现房交易则必须附上由专业测绘机构出具的《房产测绘成果报告书》，其中需包含套内使用面积、公摊面积构成（如电梯间、楼梯间、公共门厅等分摊部位及比例）及测算依据。配套设施部分需详细列明交付时应具备的设备清单，如电梯品牌型号、供水供电方式（市政供水/自供、民用电/商用电）、供暖系统类型（集中供暖/壁挂炉）等，燃气、宽带等配套需注明开通状态及收费标准。

三、价款支付方式的规范化约定

房屋总价款的表述需同时包含阿拉伯数字与中文大写，并明确价款是否包含增值税、装修、家具家电等附加价值。2025年政策要求将房价构成细化为“土地使用权费用+房屋建造成本+合理利润”三部分，合同中需单独列明土地使用年限对应的土地使用权剩余价值，避免因土地年限差异引发价格争议。

付款方式的选择需根据双方实际情况约定，常见方式包括：

全款支付：买方一次性支付全部房款，通常分“定金+首付款+尾款”三阶段支付。定金不得超过总房款的20%，合同中需明确定金转化为首付款的条件（如“定金于首付款支付日自动转为购房款”）。

分期付款：双方约定具体的付款节点（如“合同签订后10日内支付30%，房屋交付时支付50%，产权过户后支付20%”），每个节点的支付金额和期限需精确到年月日。

银行按揭：买方需自行联系银行办理贷款，合同中需注明贷款金额、年限及银行审批延误的处理机制（如“因银行政策调整导致贷款额度不足的，买方需在15日内以现金补足差额”）。

无论选择何种方式，所有款项均需通过银行转账支付至卖方指定账户，并保留转账凭证作为合同附件。2025年资金监管新规要求，二手房交易的定金和首付款需存入政府指定的第三方监管账户，待产权过户完成后再划转至卖方账户，以降低资金风险。

四、房屋交付标准的明确化约定

交付条款需明确约定交付时间（精确至年月日）、交付条件及验收流程。根据2025年最新规定，房屋交付必须满足以下条件：取得《建设工程竣工验收备案证书》（现房）或“已完成工程质量分户验收”（期房），水、电、燃气、通讯、有线电视等配套设施已开通并具备使用条件，供暖系统（北方地区）已通过压力测试。

交付时，卖方需向买方提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》及房屋附属设施清单（如家电、家具品牌型号），双方需共同进行现场查验。合同中应预留不少于15日的异议期，买方在查验过程中发现的质量问题（如墙面裂缝、管道漏水等），可要求卖方在异议期内修复，修复费用由卖方承担。若房屋存在结构性质量问题（如地基沉降、主体裂缝）