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2025年房地产经纪人收益法原理全知识点终极复盘专题试卷及解析1

2025年房地产经纪人收益法原理全知识点终极复盘专题试

卷及解析

2025年房地产经纪人收益法原理全知识点终极复盘专题试卷及解析

第一部分：单项选择题（共10题，每题2分）

1、在收益法评估中，预测未来净收益时，应遵循的首要原则是？

A、最高最佳使用原则

B、合法原则

C、预测的客观合理性原则

D、替代原则

【答案】C

【解析】正确答案是C。收益法中，对未来净收益的预测必须基于客观、合理的数据

和分析，避免主观臆断。A选项最高最佳使用原则是评估房地产价值时的整体原则，但

不是预测净收益的首要原则。B选项合法原则是评估的前提，但不是预测的核心原则。

D选项替代原则是市场比较法的核心原则，与收益法无关。知识点：收益法基本原理。

易错点：混淆评估原则与预测原则。

2、收益法评估中，报酬率也称资本化率，其本质是？

A、银行贷款利率

B、投资者要求的投资回报率

C、政府规定的基准利率

D、房地产开发商的成本利润率

【答案】B

【解析】正确答案是B。报酬率是投资者将未来收益转换为现值时所使用的比率，反

映了投资者对该类房地产投资所要求的回报率。A选项银行贷款利率是融资成本，不等

于投资回报率。C选项政府基准利率是宏观调控工具，与具体投资回报无关。D选项开

发商成本利润率是开发环节的利润指标，不是持有环节的回报率。知识点：报酬率的含

义。易错点：将报酬率与利率混淆。

3、在收益法中，建筑物剩余技术主要用于评估？

A、土地价值

B、建筑物价值

C、房地产整体价值

D、无形资产价值

【答案】B

【解析】正确答案是B。建筑物剩余技术是从房地产总价值中扣除土地价值，得出

建筑物价值的方法。A选项土地价值评估通常使用土地剩余技术。C选项房地产整体价

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值评估使用直接资本化法或折现现金流量法。D选项无形资产价值评估不属于房地产

收益法范畴。知识点：收益法中的剩余技术。易错点：混淆不同剩余技术的应用场景。

4、收益法评估中，有效毛收入是指？

A、潜在毛收入减去空置损失

B、潜在毛收入减去运营费用

C、潜在毛收入减去空置和收租损失

D、实际收到的租金收入

【答案】C

【解析】正确答案是C。有效毛收入是潜在毛收入扣除空置和收租损失后的金额，是

计算净收益的基础。A选项只减去空置损失，忽略了收租损失。B选项减去的是运营费

用，不是空置和收租损失。D选项实际收到的租金收入可能包含非正常收入，不能等同

于有效毛收入。知识点：有效毛收入的计算。易错点：遗漏收租损失。

5、在收益法中，运营费用不包括？

A、物业管理费

B、房地产税

C、房屋折旧费

D、保险费

【答案】C

【解析】正确答案是C。运营费用是维持房地产正常使用所必需的费用，不包括房

屋折旧费，因为折旧是会计概念，不是实际现金流出。A、B、D选项都是典型的运营

费用。知识点：运营费用的构成。易错点：将会计折旧与实际费用混淆。

6、收益法评估中，直接资本化法与折现现金流量法的主要区别在于？

A、是否考虑时间价值

B、是否需要预测未来收益

C、是否适用于稳定收益物业

D、是否使用报酬率

【答案】B

【解析】正确答案是B。直接资本化法使用单一年的收益数据，而折现现金流量法

需要预测未来多年的收益流。A选项两者都考虑时间价值。C选项直接资本化法更适用

于稳定收益物业，但不是本质区别。D选项两者都使用报酬率（或资本化率）。知识点：

收益法两种方法的区别。易错点：混淆适用条件与本质区别。

7、在收益法中，求取报酬率时，市场提取法是指？

A、通过市场交易案例反推报酬率

B、参考银行贷款利率确定

C、根据投资者主观要求确定

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