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2025年房地产估价师《土地评估》练习题

考试时间：______分钟总分：______分姓名：______

一、单项选择题（下列选项中，只有一项符合题意，请将代表正确选项的字母填写在答题卡相应位置。每题1分，共20分）

1.根据《城镇土地估价规程》，土地估价应遵循的原则不包括（）。

A.替代原则

B.预期原则

C.贡献原则

D.最高最佳使用原则

2.某宗土地使用年限为40年，剩余年限为35年，土地取得成本为800万元，开发成本为2000万元，管理费用率为2%，投资利息按复利计算，开发期为3年，销售费用率为5%，销售利润率为10%，土地增值收益系数为15%。采用剩余法估价，该宗土地的评估价值最接近于（）万元。

A.6200

B.6800

C.7400

D.8000

3.某城市商业用地，通过市场法选取了三个可比案例，甲案例成交价格1200元/平方米，交易税费由买方承担，交易时间距离估价时点2年，区域因素修正系数为1.1，个别因素修正系数为0.95；乙案例成交价格1300元/平方米，交易税费由卖方承担，交易时间距离估价时点1年，区域因素修正系数为1.15，个别因素修正系数为0.9；丙案例成交价格1250元/平方米，交易税费按交易总价的5%由双方承担，交易时间距离估价时点1.5年，区域因素修正系数为1.05，个别因素修正系数为1.0。若不考虑其他因素，采用简单算术平均法计算，该宗土地的评估价值最接近于（）元/平方米。

A.1250

B.1278

C.1300

D.1325

4.采用市场法评估土地价值时，选取的可比案例应满足的基本要求不包括（）。

A.地点邻近

B.用途相同

C.交易类型合适

D.交易日期相近

5.某宗工业用地，土地面积为5万平方米，根据区域规划，用途可转为商业用地，预计开发建设周期为2年，建成后可出租或销售，预计年租金收入（含税）为800万元，运营费用率为30%，折现率为10%，土地增值收益按开发完成时地价与土地取得成本的差额计算，比例为土地取得成本的20%。采用收益法评估，该宗土地的评估价值最接近于（）万元。

A.4800

B.5200

C.5600

D.6000

6.某城市基准地价为800元/平方米，某宗土地所在地段因素修正系数为1.2，个别因素修正系数为0.9，土地面积为3000平方米。采用基准地价系数修正法评估，该宗土地的评估价值最接近于（）万元。

A.216

B.252

C.288

D.324

7.下列关于土地还原利率的表述，错误的是（）。

A.是衡量土地投资收益的关键参数

B.通常受到利率、风险、土地预期收益等因素影响

C.可以通过安全利率加风险补偿率加土地期望率来确定

D.在同一地区，不同用途土地的还原利率相同

8.评估某宗划拨建设用地使用权价值时，需要考虑的土地权利限制因素通常不包括（）。

A.土地使用权期限

B.土地用途限制

C.地上附着物处置限制

D.转让条件限制

9.在土地估价报告中，对估价方法选择依据的阐述，主要目的是（）。

A.说明所选方法的技术先进性

B.证明所选方法完全适用于本次估价对象

C.满足报告的格式要求

D.回避估价风险

10.根据我国《土地管理法》，下列土地利用类型中，通常属于建设用地的是（）。

A.水田

B.旱地

C.林地

D.商业用地

11.土地估价中的“最高最佳使用”原则，是指估价时假设土地被作（）。

A.最熟悉的使用

B.最能发挥其效用和价值的法律上允许的使用

C.最经济的开发方式

D.政府规划允许的最intensive的使用

12.某宗土地面积为1000平方米，取得成本为2000元/平方米，开发成本为3000元/平方米，管理费用率为2%，投资利息按单利计算，开发期为1年，销售费用率为5%，销售利润率为10%，土地增值收益系数为10%。采用成本法初步估算该宗土地开发完成后的价值最接近于（）万元。

A.740

B.780

C.820

D.860

13.下列关于地籍的表述，错误的是（）。

A.是土地权利的载体

B.是进行土地登记和管理的依据

C.只记录土地的物理属性

D.包括权