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物业管理合同范本及风险控制措施

物业管理合同作为规范物业服务企业与业主（或业主大会、业主委员会）权利义务关系的核心法律文件，其条款的严谨性与完备性直接关系到物业管理活动的顺利开展及双方合法权益的保障。本文旨在结合实践经验，剖析物业管理合同的核心条款，并提出针对性的风险控制措施，为合同双方提供参考。

一、物业管理合同范本核心条款解析

一份规范的物业管理合同应至少包含以下核心条款，双方在签订前需仔细斟酌，确保权责清晰、内容明确。

（一）合同当事人

合同首部应明确列出甲方（通常为业主大会或其授权的业主委员会，若为前期物业，则为建设单位）与乙方（物业服务企业）的全称、法定代表人/负责人、注册地址、联系方式等基本信息。此条款看似简单，实则关乎合同主体资格的合法性与责任承担的明确性。需特别核实物业服务企业的物业服务资质（若地方仍有相关规定）及经营范围。

（二）物业基本情况

应对所管理物业的名称、坐落位置、建筑面积、物业类型、四至界限、土地使用年限等基本情况进行清晰描述，并可作为附件附上物业规划总平面图等相关资料。对于分期开发的物业，应明确本次管理的具体范围和阶段。

（三）物业服务内容与标准

此为合同的核心条款，亦是最易产生争议之处。内容应尽可能详尽、具体，避免使用“优质服务”、“妥善管理”等模糊性词语。建议参照国家或地方颁布的物业服务标准，结合项目实际情况进行细化。例如：

*公共秩序维护：包括门岗值守时间与要求、巡逻频次、监控系统运行维护、消防设施检查等；

*清洁卫生服务：明确各区域清洁频次、垃圾清运方式及时段、消杀范围与周期；

*绿化养护：植物修剪、浇灌、施肥、病虫害防治等具体标准；

*共用部位及设施设备维护：列明需维护的设施设备清单（如电梯、供水供电系统、排水管网、公共照明等）、维护保养周期及质量要求；

*车辆停放管理：明确停车费收取标准、车位管理方式、车辆进出规则等。

（四）服务期限

明确合同的起止日期。对于前期物业服务合同，还应约定合同自动终止的条件，如业主委员会代表业主与新物业服务企业签订的合同生效时。同时，可约定合同期满前的续约谈判期限及方式。

（五）物业服务费用

1.收费标准：应明确物业服务费用的计费方式（如按建筑面积每月每平方米多少金额）、收费周期（月付、季付或年付）。若涉及停车费、公摊水电费、特约服务费等其他费用，也需一一列明收费标准及依据。

2.支付方式与期限：约定业主向乙方支付物业费的方式（现金、转账、线上支付等）及具体缴费期限。

3.费用调整：明确物业费调整的条件、程序和方式。通常需经业主大会表决通过。

4.欠缴处理：约定业主逾期支付物业费的违约责任，如滞纳金的计算标准（需注意不超过法定上限）、催缴程序等。

（六）双方权利与义务

这是平衡合同双方利益的关键条款，应尽可能对等、明确。

*甲方权利：如对乙方服务进行监督、检查，审议乙方提出的物业维修养护计划和财务预算，按合同约定解聘乙方等；

*甲方义务：如按时足额支付物业费（针对业主个体）、提供必要的物业管理用房、配合乙方开展工作、遵守管理规约等；

*乙方权利：如依据合同收取物业服务费用，要求甲方配合其管理服务工作，对违反管理规约的行为进行劝阻、报告等；

*乙方义务：如按合同约定提供物业服务，定期向甲方报告工作，建立健全物业管理档案，接受甲方监督，配合政府相关部门工作等。

（七）物业的承接查验

物业承接查验是确保物业服务质量的重要环节，尤其是在前期物业或更换物业服务企业时。合同中应明确承接查验的范围、标准、程序、责任方以及查验结果不符时的处理方式。乙方应在承接查验后与甲方（或建设单位）签订承接查验协议，作为合同附件。

（八）专项维修资金

明确专项维修资金的管理、使用范围、申请程序以及乙方在专项维修资金使用过程中的职责。例如，乙方应协助甲方或业主按照法定程序申请使用专项维修资金用于物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新改造。

（九）合同的变更、解除与终止

约定在何种条件下双方可以协商变更或解除合同，以及合同终止时的物业交接程序、资料移交清单、遗留问题处理等。特别是物业交接，应明确交接的内容、标准、时限及责任划分，避免出现管理真空或资产流失。

（十）违约责任

针对双方可能出现的违约情形设定相应的违约责任。例如，甲方逾期支付物业费的违约责任；乙方未按合同约定提供服务，导致业主权益受损的赔偿责任（如因维护不当造成设施设备损坏、因安保疏漏导致业主财物丢失等）。违约责任的设定应具有可操作性，避免过于笼统。

（十一）争议解决方式

约定合同履行过程中发生争议时的解决途径，通常包括协商、调解、仲裁或诉讼。如选择仲裁，需明确仲裁机构名称；如选择诉讼，需约定管辖法院。

（十二）其他约定

可根据项目具体情况增加其他必要