社工案例 老旧小区的那些事儿，原来理想中的小区是这样的.docVIP

居民A：我们楼座的下水道又堵了，怎么办？

居民B：小区的沙井盖坏了，小车轮胎卡住了，怎么办呀？

居民C：李大姐家也被偷东西了，我们小区真的太不安全了吧？

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旧楼小区几乎每天上演着不同的惊险经历，发生问题后不知如何处理。旧楼小区一般是指建设年代久远，基础设施配套不健全，管理和服务相对落后的小区。

大部分旧楼小区普遍存在“建筑设计落后、房屋使用年久、设备设施老化、物业管理缺失”等问题，这些小区公共问题的解决通常面临着责任主体不明确、资源缺乏、居民难以调动等困难。然而，这些问题又与居民的生活息息相关，是必须解决的问题，旧楼小区的治理已成为一个刻不容缓的社会问题。

社工在探索老旧社区治理中，通过治理项目进行介入而开展了一系列的服务。截至2021年，裕江花园小区开展《“楼宇共建、友邻共乐”九江镇社区旧楼微治理探索计划》；阳光海岸小区开展《江滨社区业主委员会联合会共建计划》。现在由小编带大家看看我们是怎么做的！

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旧楼小区治理介入前现状

下面我们分别以物业小区和无物业小区为例，介绍社工介入前小区的现状与问题。

（一）无物业小区

无物业小区中没有物业管理公司，但可能会有自治小组管理运作，自治小组多由小区的热心住户组成，其他小区居民对自治小组比较信任。无物业小区目前在九江镇数量较多，其中裕江花园小区是代表之一。

裕江花园小区属于九江镇儒林社区管辖，位于九江镇奇腾路6号，建于1993年。小区共10栋商品房楼宇，住宅总数为250套，早已销售完毕。目前有近50套住宅空置或出租，难以找到业主，这也导致在小区管理过程中出现物管费收缴困难等问题。

（二）物业小区

物业小区是指有物业管理公司管辖的小区，小区中可能也会有业委会和自组织，如三个主体同时存在，一般需要明确工作职能，才能够互相配合协调为小区居民服务。但往往各主体之间会存在矛盾、不协调等问题。此类小区目前在九江数量较少，其中阳光海岸小区是代表之一。

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阳光海岸小区属于九江镇江滨社区管辖，在2004年开始交付业主，至今已有约17年楼龄，是一个约有800多户的中大型小区。新居业物业管理公司进驻阳光海岸小区提供物管服务10年以上，且自2004年起成立首届小区业主委员会，至今已是第五届。

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?小区问题

治理介入策略

（一）无物业小区

裕江花园小区在社工的带领下，以睦邻活动为契机，打破居民间的陌生感，撬动居民资源，营造小区睦邻氛围；以组织培育为核心，通过睦邻活动，发掘楼宇积极分子，建立楼宇治理小组，参与楼宇管理，提高居民参管议管能力，提升小区自管水平；以制度建设为目标，在组织培育的基础上，动员利益相关者共同探索楼宇治理机制的建立，以此明确利益相关方的职责以及楼宇治理的长期运行机制，初步构建多元主体参与的楼宇治理机制，推动楼宇治理向自治方向有序发展。

策略一：以睦邻活动为契机，打破居民间的陌生感，动员撬动居民资源，营造小区睦邻氛围；

策略二：以组织培育为核心，通过睦邻活动，发掘楼宇积极分子，建立楼宇治理小组，参与楼宇管理，提高居民参管议管能力，提升小区自管水平；

策略三：以制度建设为目标，在组织培育基础上，动员利益相关者共同探索楼宇治理机制的建立，以此明确利益相关方职责以及楼宇治理的长期运行机制，初步构建多元主体参与的楼宇治理机制，推动楼宇治理向自治方向有序发展。

（二）物业小区

江滨社区阳光海岸小区物管公司和业主委员会已经在小区内服务多年，形成了比较成熟的服务体系。小区有完善的问题发现机制，即通过小区居民主动反映、业委会收集整理统一反映、物管人员日常巡查中发现等方式，及时发现小区问题。小区问题发现之后，把问题进行分类和难易程度分层。

对于养宠、高空抛物等比较容易解决的问题，一般都是物管直接介入处理，处理完毕后将处理结果向业委会反馈，若处理过程不顺利则进一步向业委会说明情况，业委会根据实际情况参与，共同协商解决办法。电动车充电、加装电梯等相对复杂的小区问题，则由物管及业委会通过微信或会议等方式，经过充分的沟通交流，产出解决方案，再由物管公司执行。

策略一：小区问题收集：小区居民主动反映，业委会收集整理统一反映，物管人员日常巡查中发现。

策略二：问题类型分两类，简单问题：物管直接介入处理，处理完毕后将处理结果向业委会反馈。复杂问题：物管和业委会沟通协商解决。

策略三：在问题解决过程中，如果有居民纠纷需要调解，由小区调解委员会出面调解。

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小区治理介入成效

（一）儒林社区裕江花园小区

裕江花园小区参与了“楼宇共建、友邻共乐”九江镇社区旧楼微治理探索计划，业主参与小区治理的积极性提高，成效明显。

?表1?裕江花园小区在小区自治方面的成效

（二）江滨社区阳光海岸小区

江滨社区阳光海岸小区参与了江滨社区业主委员会联合会共建计划，通过项目加速并且规范化了小区微治理。

?表2?阳光海岸小区在社区问题改善方