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商铺租赁合同

一、签约前的审慎核查：知己知彼，防患未然

在正式落笔之前，充分的尽职调查是避免后续纠纷的第一道防线。对于承租方而言，首要任务是核实出租方的主体资格与商铺的权属状况。务必要求出租方提供商铺的产权证明文件，并确认其是否为商铺的合法权利人，或是否获得了合法的授权委托。若商铺存在抵押、查封等权利限制，出租方有义务提前告知，承租方亦需对此保持高度警惕，此类情形可能对商铺的正常使用及合同的稳定性构成潜在威胁。

同时，承租方应对商铺的实际状况进行全面考察。包括商铺的地理位置、面积（建筑面积与实际使用面积是否一致）、结构、朝向、采光、通风、水电煤气等基础设施的配备及使用状况，消防验收是否合格，是否符合自身经营业态的特殊要求（如餐饮行业对排烟、排污的要求）。切勿仅凭图纸或口头描述便轻易做出决定。

二、合同核心条款的细致打磨：权责清晰，有据可依

（一）租赁双方当事人信息

合同首部应明确出租方与承租方的详细信息。出租方如为公司，需列明公司全称、统一社会信用代码、法定代表人、联系地址及方式；如为个人，则需列明姓名、身份证号、联系地址及方式。承租方同样如此，若承租方为个体工商户，建议同时列明经营者信息。信息的准确性是日后履行合同、解决争议的基础。

（二）商铺基本情况

合同中需清晰描述商铺的具体位置、门牌号码、建筑面积及实际可使用面积。此部分最好能附上商铺的平面图作为合同附件，并由双方签字确认，避免日后因面积差异产生争议。对于商铺的用途，必须在合同中明确约定，例如“仅限于经营餐饮服务”或“仅限于经营零售服装”等。承租方务必注意，实际经营业态需与合同约定及商铺的规划用途相符，否则可能面临被出租方追责或无法办理相关经营证照的风险。

（三）租赁期限与免租期

租赁期限的起始日期和终止日期应明确无误。对于承租方而言，一个相对稳定的租赁期限有助于其进行长期经营规划和投入。免租期是商铺租赁中常见的条款，主要用于承租方进行装修、设备安装及开业筹备。合同中应明确免租期的起止时间、具体天数以及免租期内租金、物业费、水电费等费用的承担方式。通常，免租期内租金可予减免，但其他实际发生的费用仍需由承租方承担。

（四）租金及支付方式

租金标准是合同的核心经济条款，需明确约定具体金额、计算方式（如按面积计算则需明确单价）。支付方式（如月付、季付、半年付或年付）、支付时间（如每月X日前支付下期租金）及收款账户信息（户名、开户行、账号）均需清晰列明。此外，还应约定租金的调整机制，例如“租赁期内第X年开始，租金每年在上一年基础上递增X%”，或“租金每X年调整一次，具体调整幅度双方届时协商确定”。若未约定，则视为租期内租金保持不变。

（五）租赁保证金（押金）

为保障出租方的权益，合同通常会约定承租方需支付一定金额的租赁保证金。保证金的金额、支付时间、支付方式应明确。更重要的是，需约定保证金的退还条件、退还时间及可能不予退还或部分扣除的情形（如承租方拖欠租金、水电费或因违约给出租方造成损失等）。租赁期满或合同解除后，如承租方无违约行为且已结清所有应付款项、办妥退租手续，出租方应在约定期限内将保证金无息退还。

（六）其他费用承担

商铺租赁期内，除租金外，还会产生多项费用，合同中需明确各项费用的承担主体。常见的包括：物业管理费、房屋租赁税费（需明确是出租方还是承租方承担，或各自承担何种税费）、水费、电费、燃气费、暖气费、网络通讯费、垃圾处理费等。对于这些费用的收费标准、缴费方式及期限，也应尽可能予以明确或约定以相关部门或物业公司的最新规定为准。

（七）商铺的装修与返还

关于商铺的装修，合同应明确：承租方是否需要对商铺进行装修；装修方案是否需要事先征得出租方书面同意；装修过程中应遵守的规范（如消防报批、不得破坏房屋主体结构等）；装修费用由谁承担；租赁期满或合同解除后，装修物的归属及处理方式（如“可移动的装修设施归承租方所有，不可移动或已与房屋形成附合的装修归出租方所有，出租方无需给予补偿”或“承租方应将商铺恢复原状”等）。这是极易产生争议的条款，双方应审慎协商。

（八）转租与转让

承租方在经营过程中可能因各种原因需要转租商铺或转让经营权。合同中应明确约定承租方是否有权转租、分租或转让，以及转租、转让的条件和程序，例如“未经出租方书面同意，承租方不得将商铺部分或全部转租、分租给第三方，或以任何形式转让其在本合同项下的权利义务”。若允许转租，还需对转租期限、转租租金、转租合同的备案等事项做出约定。

（九）维修与保养责任

商铺及其附属设施的维修保养责任划分是合同的重要内容。一般而言，出租方应负责房屋主体结构、主要附属设施的自然损耗维修；承租方则负责其自身装修、使用过程中对商铺及设施造成的损坏维修，并承担日常的维护保养责任。合同中应对双方的维修范围、维修时限及费用承担做出尽可能具体的约定，以避