房地产法案例分析与模拟试题集.docxVIP

第PAGE页共NUMPAGES页

房地产法案例分析与模拟试题集

一、案例分析题（每题20分，共2题）

案例一：房屋买卖合同纠纷

案情简介

2018年3月，张某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买位于上海市浦东新区的一套精装修公寓，总价款300万元。合同约定2020年9月30日交付房屋，但开发商因资金问题延期至2021年6月30日。张某多次催促未果，遂于2021年8月向法院起诉，要求开发商继续履行合同或赔偿损失。

问题

1.若开发商以“不可抗力”为由主张延期交付是否成立？法律依据是什么？

2.若法院判决解除合同，张某可否要求开发商退还已支付款项并赔偿利息损失？赔偿标准如何确定？

3.若房屋交付后存在质量问题，张某应如何主张权利？

案例二：共有权纠纷

案情简介

2015年，李某、王某、陈某三人共同出资购买某小区一栋别墅，三人按2:1:1的比例享有共有权。2022年，李某因资金需求，拟将其份额出售给陌生人赵某，但王某、陈某均表示反对，认为赵某可能影响房屋使用。

问题

1.李某能否单独出售其共有份额？若王某、陈某不同意，是否有权阻止？

2.若王某、陈某主张优先购买权，其行使条件是什么？若其放弃优先购买权，赵某是否可以强制分割房屋？

3.若赵某购买后，因施工需要占用陈某部分空间，陈某是否有权要求停止施工？

二、选择题（每题2分，共30题）

1.下列哪项不属于《民法典》规定的房屋买卖合同法定解除情形？（）

A.一方迟延交付房屋，经催告后30日内仍未修复

B.出卖人隐瞒房屋已抵押的事实

C.买受人擅自改变房屋结构

D.房屋交付后出现严重影响居住的缺陷

2.商品房预售合同中，开发商未取得预售许可证即签订合同，合同效力如何认定？（）

A.无效

B.效力待定

C.经补办手续后生效

D.部分无效

3.业主大会的表决机制中，哪些事项需经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主同意？（）

A.修改管理规约

B.选聘或解聘物业服务企业

C.决定使用业主共同收益

D.以上均正确

4.以下哪种情形下，租赁合同可被认定为“房屋租赁合同”？（）

A.出租人提供办公设备

B.承租人需以公司名义使用房屋

C.房屋用于经营性目的

D.租赁期限超过20年

5.契税的纳税人是谁？（）

A.出租人

B.承租人

C.买卖双方中支付对价方

D.中介机构

6.某市规定，商业用地土地使用权出让最高年限为40年，该土地出让合同约定的年限为50年，如何处理？（）

A.合同无效

B.合同有效，但实际使用年限为40年

C.由政府没收超额部分

D.由开发商补缴土地出让金

7.业主对物业服务不满，可采取哪些维权方式？（）

A.向物业服务中心投诉

B.通过业主委员会反映

C.向住建部门投诉

D.以上均正确

8.以下哪种情形属于“共有部分”？（）

A.每户独立的卧室

B.阳台

C.大堂走廊

D.车位（独立使用）

9.房地产开发项目中的“烂尾楼”问题，主要涉及的法律责任是？（）

A.民事责任

B.行政责任

C.刑事责任

D.以上均可能

10.转租合同未经出租人同意，效力如何？（）

A.无效

B.效力待定

C.对出租人不发生效力

D.对承租人不发生效力

11.以下哪种情形可能导致房屋抵押权设立失败？（）

A.抵押物未登记

B.抵押合同未公证

C.抵押人未书面同意

D.以上均可能

12.业主共有部分产生的收益应如何分配？（）

A.按业主人数均分

B.按建筑面积比例分配

C.全部归物业服务企业

D.由业主委员会自由支配

13.套内建筑面积与建筑面积的主要区别在于？（）

A.是否包含公共分摊面积

B.是否包含墙体面积

C.是否包含绿化面积

D.是否包含电梯井面积

14.商品房交付时，开发商应提供哪些文件？（）

A.建筑工程竣工验收备案表

B.不动产权证书

C.物业管理方案

D.以上均正确

15.以下哪种情形属于“虚假宣传”？（）

A.未达宣传效果承诺学区

B.提供样板间但实际房屋与样板间差异过大

C.承诺赠与装修但未兑现

D.以上均属于

16.业主对物业服务质量不满意，可要求更换物业，但需满足什么条件？（）

A.提供证据证明物业服务合同已到期

B.经专有部分面积占比2/3以上的业主同意

C.向住建部门提出书面申请

D.支付额外服务费

17.房屋租赁合同中，“押一付三”的支付方式是否合法？（）

A.合法，但需不超过5个月租金

B.不合法，最高为3个月租金

C.需经出租人书面同意

D.仅限一线城市适用

18.房屋租赁期间，房东能否单方面涨租金？（）

A.可以，但需提前2个月通知

B.可