荆门御龙湾竞品分析.pptxVIP

项目概况项目地址荆门东宝区白龙路与四干渠中路交汇处开发商荆门市御龙湾房地产开发有限公司总建面(万方)6.1容积率3.3绿化率30%建筑类别高层装修情况毛坯开盘时间2014年5月交房时间一期2015年12月物管费——销售均价5000元/㎡销售周期——优惠折扣预付一万定金99折，贷款99折总户数一期224户实际成交均价4700元/㎡月均去化约15套

面积：95.51㎡面积：120.58㎡95平95平120平120平户型分布示意图95平产品满足刚需客户群体需求，经典户型，两室两厅一厨一卫，户型方正，阳台宽敞，通透性较差；项目户型120平产品满足改善型和中高端客户群体需求，经典户型，三室两厅一厨两卫，南北通透，动静分离，入户处走廊过长。户型面积（㎡）套数占比去化三房9511250%11三22合计——224—15%数据来源：荆门房管局

项目分析综合评述：项目两个产品户型经典，为荆门市场去化最高的产品类项目一期224户，两梯四户，29层高层，95平和120平三房两种经典户型，月均去化约15套，目前120平产品累计去化量约为95平的两倍，标价5000元/㎡，成交均价4700/㎡。项目周边交通、景观和配套较差，短期难于改善项目地块存在待拆除楼栋，看房通道简陋，由主道进出项目路况较差，龙泉中学进入本案的白龙路一段为旧城，环境较差；项目生活配套主要依托海慧路和象山大道沿线的商业与服务，进出路程超过500米；白龙社区棚改项目与本案紧邻，白龙路南段旧城未来或将改造，工程施工对未来入住客户生活带来不便。

重点竞品分析西山林语项目地址荆门市白龙山新村1号开发商湖北洋丰逸居置业股份有限公司代理商——物业公司湖北洋丰安居物业有限公司总建面(万方)43容积率1.9绿化率30%建筑类别小高层、高层、别墅装修情况毛坯开盘时间2013年9月28日交房时间现房物管费1.8元/㎡销售均价4550元/㎡销售周期11个月优惠折扣1万抵3万+99折+7日内签约减3千+关注微信减2千总户数3000户实际成交均价4300元/㎡月均去化31套/月

重点竞品分析西山林语户型面积（㎡）套数占比去化率两房74-8812820%90%三房10547%四房15534%合计88-178640100%53%现在售二期22#、23#、24#，为二梯三户、二梯四户，32层，22#折后均价在4300元/㎡左右，23#折后均价在3800元/㎡左右，24#折后均价在4200元/㎡左右，而层差价约30元/㎡·层。22#23#24#22#23#137㎡108㎡128㎡155㎡105㎡128㎡

重点竞品分析西山林语综合评述：项目现以开发至二期，主推22#、23#、24#号楼，为二梯三户、二梯四户，32层，共计640套房源。项目2013年9月28日加推至今以去化约340套，月均去化约31套；项目加推产品户型面积主要以三房（105-139㎡）为主，附带二房（74-88㎡）、四房（155-178㎡）产品，产品的多样化可满足各种需求客户；项目所处依山伴水，内部配套完善，园林景观丰富，又为现房，折后均价为4300元/㎡，在该区域有一定的优势。

本案与西山林语对比项目西山林语御龙湾项目西山林语御龙湾总建面43万方，大体量成熟社区6.1万方，一期两栋高层封顶建筑类别小高层、高层、别墅，产品层次多样。高层绿化率30%30%户型产品户型多样，可选面积段大，覆盖全95和120平两种户型容积率1.9，居住舒适3.3生活配套社区商业成形，广场花园主要依托龙泉中学周边配套和西山林语商装修情况毛坯毛坯开盘时间2013年9月28日2014年5月交房时间现房2015年12月开发商品牌与实力AB销售均价4550元/㎡5000元/㎡景观绿化主要依托山体绿化山体绿化与四干渠优惠折扣1万抵3万+99折+7日内签约减3千+关注微信减2千一万定金99折，贷款99折营销推广高端、园林、学区房、低密度多产品,营销导引、广告投放较多学区房、营销活动少、无指路导引、广告少实际成交均价4300元/㎡4700元/㎡月均去化3115

本案与西山林语对比本案优势：项目产品户型经典，满足荆门市场主流需求，在同价格水平产品中去化较快；项目紧邻山体和四干渠山水资源，超高层产品俯瞰东宝中心城区，视野开阔；本案劣势：在商业配套、人工景观园林，社区公共空间，交通路况，开发商品牌认知方面本案都处于弱势；本案周边未来存在旧城改造、棚改项目，工程施工影响早期入住客户；本案物业难于整体封闭式管理，只能采取独栋管理形式；本案推广宣传投入不足，营销部周边环境较差，项目容易被客户混淆成西山林语；点评：项目自然环境、区位和西山林语基本一致，在规划上难与西山林语匹敌，营销推广不足，所以目前