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武汉及周边城市房地产市场下半年趋势

土地市场

根据国家信息中心全国主要城市土地市场监测数据显示，2014年上半年全国综合地价水平保持温和上涨态势，环比增速进一步放缓，2014年第二季度同比增速在连续6个季度上涨后首现微降；商服、住宅地价环比增速放缓，工业地价环比增速由升转降；全国主要监测城市综合、住宅地价环比上涨的城市个数连续第三个季度减少，六成城市环比增速处于平稳区间。

地价水平保持温和上涨态势，环比增速持续放缓，同比增速趋稳

2014年第二季度，全国主要监测城市地价总体水平为3458元／平方米，商服、住宅、工业地价分别为6475元／平方米、5214元／平方米和722元／平方米。

综合、商服、住宅、工业地价环比增速均呈放缓态势，综合、商服、住宅地价同比增速放缓，但仍处于较高位运行，工业地价同比则保持低速增长。

重点监测城市中，2014年第二季度地价总体水平为4952元／平方米，较上一季度增长1.83%，较去年同期增长10.29%。商服、住宅和工业地价水平分别为8441元／平方米、7375元／平方米和934元／平方米；环比增长率分别为1.04%、1.78%和2.22%；同比增长率分别为9.79%、11.81%和8.61%。2014年前二季度，重点监测城市地价同比增长率与环比增长率出差值处在高位，环比增长率在高位出现两个季度增速下降，同比增长率在连续六个季度上涨后首现微降。

图1全国主要城市分用途地价水平（元/㎡）

图2全国主要城市分用途地价环比增长率曲线图（%）

图3全国主要城市分用途地价同比增长率曲线图（%）

图4重点城市综合地价环比与同比增长曲线图（%）

土地市场冷清，房企谨慎拿地

全国主要省市2014年上半年土地市场成交冷清，成交额相比去年同期大幅下降，土地挂牌交易流拍现象突出，低价成交地块数量增多。14省市土地出让金不及2013年同期的40%，9个省市土地出让金不及前五年同期均值的40%。

异常交易地块数量、竞价轮次等指标延续一季度回落态势，土地购置需求转弱，市场成交相对平稳。总体看来，二季度各地成交的异常地块数量、竞价轮次等指标均延续一季度大幅回落态势，显示市场竞争强度、土地购置需求有所转弱。此外，一线城市上报异常地块占总数较多（占全国上报的39%）,与以往三四线城市占多数的情况不同,侧面反映了土地市场的分化，一线城市市场的内在抗压能力更为明显。

表1全国主要省市土地出让金统计表

图52012年以来异常交易地块成交上报宗数和月均溢价率统计情况

房地产市场

房地产开发投资增速大幅趋缓，土地购置面积负增长

2014年1-7月房地产开发投资增速同比去年出现较大回落，企业土地购置面积从年初持续性出现负增长，其土地购置意愿偏弱，一级土地市场普遍成交冷清。

值得注意的是，自2008年以来的棚改和规划，2014年棚改开工达470万套，占总体规划目标的12.5%，今年无疑是最近几年来棚改规模最大的一年。

一二线城市上半年销量大幅下降，全国待售房量创新高

国家统计局发布数据显示，截止到2014年7月末，前7月全国商品房待售面积进一步攀升，比6月末增加802万平方米，高达55230万平方米，创历史新高。其中，住宅待售面积增加541万平方米，办公楼待售面积增加16万平方米，商业营业用房待售面积增加194万平方米。

2014年年初开始全国商品房销售面积和销售额增速都出现持续性的负增长，商品房销售面积与销售额同比出现负增长，住宅降幅最大，以往常规热销的5月市场销售惨淡。

2014年上半年，一线城市半年累计销售面积同比2013年同期减少30%-45%，二线重点城市降幅更大。上半年住宅房价环比快速回落，出现负增长；住宅价格指数同比增长率回落；目前房价下跌主要为三四线城市，其中江苏、浙江、东北地区供给过剩的三四线城市跌幅居前。

2014年房地产市场去化周期快速上升，一线城市去化周期增加速率最快，二三线城市去化周期在高位继续增长。

表2??2014年1-7月份全国房地产开发和销售情况

指标

绝对量

同比增长（%）

房地产开发投资（亿元）

50381

13.7

其中：住宅

34365

13.3

办公楼

2876

19.3

商业营业用房

7453

22.3

房屋施工面积（万平方米）

632685

11.3

其中：住宅

451577

8.2

办公楼

25667

22.9

商业营业用房

80515

18.8

房屋新开工面积（万平方米）

98232

-12.8

其中：住宅

69069

-16.4

办公楼

3870

7.3

商业营业用房

13317

-4.7

土地购置面积（万平方米）

17824

-4.8

土地成交价款（亿元）

4828

9.8

房屋竣工面积（万平方米）

43524

4.5