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智能楼宇系统维护及故障排查技术手册

引言

随着现代建筑技术与信息技术的深度融合，智能楼宇系统已成为城市建筑不可或缺的核心组成部分。它通过集成楼宇自控、安防、消防、通讯、网络等多个子系统，实现了建筑运行的高效化、节能化与智能化。然而，系统的高度集成性与复杂性也对其日常维护及故障排查工作提出了更高要求。本手册旨在提供一套系统、专业、实用的技术指导，帮助技术人员有效开展智能楼宇系统的维护保养与故障处理工作，确保系统长期稳定、安全、高效运行。

一、系统概述与维护原则

1.1智能楼宇系统构成

智能楼宇系统通常包含以下核心子系统，各子系统间通过网络互联互通，形成一个有机整体：

*楼宇自控系统（BAS）：负责对空调通风、给排水、变配电、照明等设备进行监测与控制。

*消防自动化系统（FAS）：保障建筑消防安全，实现火灾探测、报警及联动控制。

*安全防范系统（SAS）：包括视频监控、入侵报警、门禁管理、电子巡更等子系统。

*网络通讯系统：提供数据、语音、图像等信息传输通道，是各智能化系统运行的基础。

*停车场管理系统：实现车辆进出、停放的自动化管理。

*电梯系统：保障垂直交通的顺畅与安全。

*信息发布系统：用于公共信息、通知公告的及时发布。

*集成管理系统（IBMS）：对各子系统进行统一监控、管理和协调。

1.2维护工作核心原则

*预防性维护为主，故障修复为辅：通过定期检查、保养，主动发现并消除潜在隐患，最大限度减少故障发生。

*系统性与规范性：建立完善的维护计划和流程，确保维护工作全面、有序、高效。

*安全第一：严格遵守安全操作规程，确保人员和设备安全。

*数据驱动与记录完整：详细记录设备运行参数、维护内容、故障现象及处理过程，为分析与改进提供依据。

*及时性与有效性：故障发生后，迅速响应，准确判断，高效处理，尽快恢复系统功能。

*持续改进：定期评估维护效果，优化维护策略和技术手段。

二、预防性维护策略与实践

2.1维护计划制定与周期设定

*依据：设备制造商推荐、国家及行业标准规范、系统重要程度、运行环境、历史故障数据。

*内容：明确各子系统、各设备的维护项目、周期（日、周、月、季、半年、年）、责任人、方法及验收标准。

*动态调整：根据实际运行情况和维护效果，定期审查并调整维护计划。

2.2日常巡检要点

*楼宇自控系统：

*中央监控站服务器、工作站运行状态，软件界面有无异常报警。

*现场控制器（DDC）运行指示灯、通讯状态。

*传感器（温湿度、压力、流量等）读数是否在合理范围，安装是否牢固。

*执行器（阀门、风阀、变频器等）动作是否顺畅，有无异响、渗漏。

*各类控制柜（箱）内元器件有无过热、锈蚀、松动，指示灯状态。

*消防自动化系统：

*火灾报警控制器运行状态，自检、消音、复位功能。

*探测器清洁度，有无遮挡、损坏。

*手动报警按钮、消火栓按钮完好性。

*消防联动设备（排烟阀、送风机、防火卷帘、消防泵等）状态指示。

*应急照明、疏散指示标志完好有效。

*安全防范系统：

*摄像机图像清晰度、覆盖范围，镜头清洁度。

*硬盘录像机录像、回放功能，硬盘存储空间。

*门禁读卡器、控制器、锁具工作状态，门磁反馈。

*入侵探测器探测范围及灵敏度。

*巡更点信息读取是否正常。

*网络通讯系统：

*网络交换机、路由器运行状态，端口指示灯。

*服务器、防火墙等核心设备运行状态。

*网络线路有无破损、老化，标签是否清晰。

*其他子系统：参照各自特点进行针对性检查，如停车场系统的道闸、读卡器，电梯的运行平稳性、平层精度等。

2.3定期保养项目与方法

*清洁：

*服务器、工作站、网络设备、控制柜（箱）表面及内部除尘。

*摄像机镜头、显示器屏幕清洁。

*传感器探头清洁（如温湿度、CO2传感器）。

*过滤器清洁或更换（如空调箱滤网）。

*紧固：

*端子排接线、设备固定螺丝、管线路卡等有无松动，及时紧固。

*校准：

*各类传感器（温湿度、压力、液位、电量等）定期校准，确保测量精度。

*执行器行程、零点校准。

*润滑：

*对需要润滑的部件（如电机轴承、阀门丝杆、道闸机构）按规定加注或更换润滑剂。

*功能测试：

*定期对各子系统进行模拟联动测试，确保在紧急情况下能正确动作。

*消防系统的烟感、温感探测器进行吹烟、加温测试（注意安全和事后复位）。

*门禁系统的授权、开门、反潜回等功能测试。

*软件检查与更新：

*操作系统、数据库