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2025房地产估价师实操精编题目及答案

一、单项选择题

1.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建。估计拆除费用为每平方米建筑面积100元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.70000

B.50000

C.30000

D.10000

答案：A

解析：首先明确减价修正额的计算公式，减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积。已知拆除费用为每平方米建筑面积100元，残值为每平方米建筑面积50元，建筑面积为1400平方米。则减价修正额=(10050)×1400=70000元。

2.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。

A.30.0

B.45.8

C.52.8

D.62.8

答案：C

解析：

首先计算可修复部分的折旧，门窗等损坏的修复费用为2万元，这就是可修复部分的折旧。

然后计算不可修复部分的折旧：

建筑物主体不可修复部分的重置价格=1803060=90万元，其折旧额=90×10÷50=18万元。

装饰装修部分的折旧额=30×3÷5=18万元。

设备部分的折旧额=60×10÷15=40万元。

物质折旧额=可修复部分折旧+不可修复部分折旧=2+18+18+18=52.8万元。

3.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

解析：

首先将不同时间支付的款项折现到成交日期。

首期付款12万元，无需折现。

半年后支付的8万元，折现到成交日期的价值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元。

1年后支付的4万元，折现到成交日期的价值=4÷(1+10%)=3.636万元。

成交日期一次性付清的总价=12+7.619+3.636=23.255万元。

成交价格（单价）=232550÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。

二、多项选择题

1.下列属于房地产区位状况描述内容的有（）。

A.位置

B.交通条件

C.外部配套设施

D.周围环境

E.建筑规模

答案：ABCD

解析：房地产区位状况描述包括位置（如坐落、方位、与相关场所的距离等）、交通条件（如道路状况、出入可利用的交通工具等）、外部配套设施（如基础设施、公共服务设施等）、周围环境（如自然环境、人文环境等）。而建筑规模属于房地产实物状况描述内容，所以答案选ABCD。

2.影响房地产价格的社会因素主要有（）。

A.政治安定状况

B.社会治安状况

C.城市化

D.房地产投机

E.环境状况

答案：ABCD

解析：影响房地产价格的社会因素主要包括政治安定状况（政治稳定有利于房地产价格稳定）、社会治安状况（治安好房地产价格相对较高）、城市化（城市化进程会推动房地产需求和价格上升）、房地产投机（投机行为会影响房地产市场供求和价格）。环境状况属于自然因素，所以答案是ABCD。

3.房地产估价报告通常由（）等组成。

A.估价委托书

B.估价师声明

C.估价结果报告

D.估价技术报告

E.附件

答案：BCDE

解析：房地产估价报告通常由封面、目录、致估价委托人函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件等组成。估价委托书是委托估价的文件，不属于估价报告的组成部分，所以答案选BCDE。

三、判断题

1.房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（）

答案：错误

解析：房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量以及该实体的组合完成的功能，而基础设施属于房地产区位状况中外部配套设施的内容，并非实物范畴，所以该说法错误。

2.一般来说，房地产价格与利率正相关，利率上升，房地产价格会上升；利率下降，房地产价格会下降。（）

答案：错误

解析：一般情况下，房地产价格与利率负相关。利率上升，人们的购房成