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不动产操作规范文件

为规范不动产登记行为，保护不动产权利人合法权益，维护不动产交易安全，依据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规，结合不动产登记实务操作需求，制定本规范。本规范适用于中华人民共和国境内不动产登记机构（以下简称登记机构）办理土地、海域以及房屋、林木等定着物的所有权、用益物权、担保物权等不动产权利登记的全流程操作，涵盖首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等各类登记类型。

一、登记申请与受理

（一）申请主体与形式

不动产登记应当由当事人双方共同申请，但法律、行政法规另有规定的除外。单方申请情形包括：尚未登记的不动产首次申请登记；继承、受遗赠取得不动产权利；人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产权利发生设立、变更、转让、消灭的；权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记；不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记；申请更正登记或者异议登记；法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

申请人为自然人的，应当提交有效身份证件原件及复印件（复印件需注明“与原件一致”并签字确认）；申请人为法人或非法人组织的，应当提交营业执照或统一社会信用代码证书原件及复印件（加盖公章）、法定代表人或负责人身份证明书、法定代表人或负责人有效身份证件复印件（加盖公章）。委托代理人申请登记的，需提交授权委托书（明确委托事项、权限及期限）及代理人有效身份证件原件；自然人处分不动产委托代理的，授权委托书应当经公证或登记机构现场见证（涉及境外主体的需按规定办理公证认证）。

（二）申请材料要求

申请登记的不动产权利类型、登记事项应当与申请材料记载的主体、内容、期限一致。申请材料应当提供原件，因特殊情况不能提供原件的，可提供经登记机构核验与原件一致的复印件。

1.首次登记材料：不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果（需经登记机构审核通过）；土地权属来源材料（国有建设用地使用权首次登记需提供出让合同、缴清土地出让价款凭证、完税凭证；集体土地所有权首次登记需提供权源证明文件或经村民会议确认的权属界线协议等）；地上建筑物、构筑物及附属设施符合规划的材料（建设工程规划许可证、乡村建设规划许可证等）；已竣工的证明材料（建设工程竣工验收备案表或联合验收文件）。

2.转移登记材料：不动产权属证书；证明不动产权利发生转移的材料（买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承公证书、分割协议、合并协议、人民法院或仲裁委员会生效法律文书等）；涉及税费缴纳的，需提交完税凭证或减免税证明（契税、增值税等）；共有不动产转移的，需提交其他共有人同意转移的书面材料（按份共有转让其份额的，需通知其他共有人；共同共有转移需全体共有人签字）；划拨土地上不动产转移的，需提交有批准权的人民政府批准文件及补缴土地出让价款凭证。

3.抵押登记材料：不动产权属证书；主债权合同（借款合同、融资租赁合同等）；抵押合同（需明确被担保债权的种类、数额、债务人履行债务的期限、抵押财产的名称及担保范围）；抵押人为自然人且已婚的，需提交婚姻关系证明及配偶同意抵押的书面材料（共有不动产抵押需全体共有人签字）；最高额抵押登记需提交最高额抵押合同及一定期间内将要连续发生的债权的合同或其他登记原因文件；在建建筑物抵押的，需提交建设工程规划许可证及施工进度证明（已完成25%以上投资）。

（三）受理审查标准

登记机构收到申请材料后，应当当场作出是否受理的决定。符合受理条件的，出具受理凭证（注明登记事项、受理时间、办理时限、查询方式等）；不符合受理条件的，应当一次性书面告知补正要求或不予受理的理由。

受理审查内容包括：申请登记事项是否属于登记职责范围；申请材料是否齐全且符合法定形式；申请登记的不动产是否存在查封、预告登记、异议登记等限制登记情形；申请主体与申请材料记载的主体是否一致；申请登记的内容与权籍调查成果是否一致；申请登记的事项与权属来源材料或登记原因文件是否一致。

二、审核与登簿

（一）初审与实地查看

初审阶段需核对申请材料的完整性、一致性，重点审查权籍调查成果的准确性（界址点坐标、面积、空间位置与不动产实际是否一致）、权属来源的合法性（土地取得方式是否符合规划及供地政策）、登记原因文件的有效性（合同是否生效、法律文书是否已送达）。

有下列情形之一的，登记机构应当进行实地查看：房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记（查看房屋坐落、建造完成情况）；在建建筑物抵押权登记（查看建设进度是否符合要求）；因不动产灭失申请注销登记（查看不动产灭失情况）；不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。实地查看应当形成书面记录，由查看人员及在场见证人签