物业与建设方合同.docVIP

物业与建设方合同

合同主体与资质要求

物业与建设方合同的签订主体需具备法定资质，这是确保合同法律效力的基础。建设方通常为房地产开发企业，需持有有效的营业执照、房地产开发资质证书，且项目需取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等法定文件。物业公司则需具备独立法人资格，持有物业服务企业资质证书，不同等级的资质对应不同的服务范围，例如一级资质可承接各种物业管理项目，二级资质可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目。实践中，部分建设方会关联设立物业公司承接项目，此时需特别注意关联关系披露及避免利益输送条款的设置。

核心条款解析

物业承接查验条款

该条款是合同的核心内容之一，直接关系到物业服务质量的起点。根据《物业管理条例》第二十八条规定，物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。合同中需明确查验的范围，包括房屋主体结构、公共区域装饰装修、给排水系统、供电系统、消防系统、电梯、绿化工程等。查验标准应参照国家《房屋接管验收标准》及项目设计文件、施工图纸等。对于查验发现的问题，需约定整改责任方（通常为建设方）、整改期限及逾期未整改的违约责任，例如每逾期一日按项目总造价的万分之三支付违约金。同时，应明确查验记录的签署方式及效力，建议由双方授权代表及监理单位共同签字确认，并作为合同附件。

物业服务范围与标准条款

合同需详细界定物业服务的具体内容，避免后续因服务边界不清引发争议。住宅项目通常包括：公共区域清洁卫生（每日清扫频次、垃圾清运时间）、公共秩序维护（24小时安保巡逻、监控系统运行）、绿化养护（植物存活率、修剪周期）、共用设施设备维护（电梯年检、水泵房定期巡检）、物业档案管理（业主资料保密措施）等。服务标准应量化，例如电梯故障响应时间不超过30分钟，供水系统故障修复时间不超过4小时。商业综合体项目还需增加停车场管理、广告位运营、租户装修监管等特殊服务内容。部分合同会约定“增值服务”条款，如代收快递、家政服务等，需明确此类服务的收费标准及收益分配方式。

费用结算条款

该条款涉及物业费的测算依据、支付方式及专项维修资金的管理。物业费标准的确定需符合《价格法》规定，实行政府指导价的项目（如保障性住房）需按当地物价部门核定标准执行，市场调节价项目则由双方协商确定，但应在合同中列明成本构成（人工成本占比约50%-60%、能耗费用占比约20%-30%等）。支付方式可约定按月或季度支付，建设方需在每月10日前支付上月费用，逾期支付的应承担逾期利息（通常按LPR的1.5倍计算）。专项维修资金的归集方式需符合《住宅专项维修资金管理办法》，建设方应在办理产权初始登记前按建筑面积每平方米200-300元的标准缴存至专用账户，并约定物业公司不得擅自挪用该资金，使用时需经业主大会同意。

合同期限与终止条款

合同期限一般与建设方的开发周期相匹配，新建住宅项目通常约定自物业承接查验完成之日起至业主委员会成立并选聘新物业公司之日止。合同终止情形包括期限届满、双方协商解除、一方根本违约等。建设方单方面解除合同的条件应严格限定，如物业公司连续三个月未达到服务标准且经催告后未整改；物业公司解除合同则需提前三个月书面通知建设方，并完成资料及财物交接。合同终止后的交接条款尤为重要，需约定交接清单（包括物业档案、财务账簿、共用设施设备技术资料等）、交接期限（通常为30日）及逾期交接的责任，例如物业公司逾期未撤离的，需按日支付场地占用费。

风险防控机制

质量保修衔接机制

根据《建设工程质量管理条例》，建设方对物业项目承担法定保修责任，地基基础工程和主体结构工程的保修期为设计文件规定的该工程的合理使用年限，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为5年，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程保修期为2年。合同中需明确建设方保修责任与物业公司日常维护的界限，约定物业公司在保修期内发现质量问题的通知义务（书面形式，送达后48小时内建设方需响应），以及建设方委托物业公司代为维修的情形（紧急情况下，如电梯困人、水管爆裂，物业公司可先行维修，费用由建设方承担，需约定费用上限及报销流程）。

财务风险防控条款

为避免建设方拖欠物业费，合同可设置履约保证金条款，约定建设方在合同签订后7日内向物业公司支付相当于三个月物业费的保证金，待项目交付满一年且无欠费情况下无息退还。同时，应建立财务报告制度，物业公司每月向建设方提交收支明细表，建设方可委托第三方审计机构对财务状况进行年度审计，但审计频率不得超过每年一次，且需提前15日通知物业公司。对于停车场、广告位等公共收益，需明确分配比例（通常为建设方与业主共有，按7:3比例分配）及结算周期（每季度结算一次）。

信息披露与保密条款

建设方需向物业公司全面披露项目相关信息，包括