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房产测绘作业技术规范

第一章总则

1.1制定依据与目的

本规范依据《中华人民共和国测绘法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《房产测绘管理办法》（2025年修订）及《不动产登记暂行条例》等相关法律法规、行政规章制定。核心目的在于统一城镇房产测绘技术标准，确保房产测绘成果的准确性、一致性和权威性；明确房产面积测算的统一规则，保障房屋产权人、使用人的合法权益；适配数字化、智能化测绘技术的发展需求，规范无人机航摄、三维激光扫描、BIM协同测量等新技术在房产测绘中的应用；衔接不动产登记制度，为房产产权管理、交易流转、税费征收、规划建设等工作提供精准、可靠的测绘数据支撑。

1.2适用范围

本规范适用于城市、建制镇建成区及工矿企事业单位毗连居民点的各类房产测绘作业，涵盖新建商品房、存量房、保障性住房、商业综合体、工业厂房、办公建筑等不同类型房产的测绘活动。乡村集体建设用地范围内的房产测绘作业可参照本规范执行。涉密房产（如军事管理区内部房产、特殊涉密单位附属房产等）的测绘作业，除遵守本规范外，还需严格执行国家相关安全保密规定。

1.3核心术语定义

1.3.1房产测绘：指对房屋及其用地的位置、权属界线、建筑面积、建筑特征等进行的测量与调查工作，包括房产平面控制测量、房产调查、房产要素测量、房产图绘制、房产面积测算、变更测量等核心环节。

1.3.2自然层：按楼板、地板结构分层的楼层，采光窗在室外地坪以上的半地下室，当层高≥2.20m时计入地上自然层数。

1.3.3房屋建筑面积：指房屋外墙勒脚以上各层水平投影面积之和，需同时满足“有上盖、结构牢固、层高≥2.20m”三大核心要素，包含阳台、地下室、楼梯间等符合条件的建筑部位面积。

1.3.4共有建筑面积：指多个产权人共同占有、使用的建筑面积，包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，需按幢或单元进行合理分摊。

1.3.5界址点：界定房产权属范围的关键控制点，按精度等级分为一级、二级、三级，用于明确房屋及用地的权属边界。

1.3.6BIM协同测量：基于建筑信息模型（BIM）开展的数字化测绘工作，实现现场测量数据与设计模型的实时比对、偏差分析及成果联动更新。

1.3.7三维激光扫描：通过激光发射器快速获取目标物体表面三维坐标信息，形成高密度点云数据，用于构建房屋三维模型及高精度尺寸测量的技术方法。

1.3.8无人机航摄：利用搭载高精度GPS/RTK模块及传感器的专业无人机，开展房产区域的航空摄影测量，获取正射影像、数字表面模型等基础数据。

1.4基本要求

1.4.1作业单位需具备相应的测绘资质，作业人员需持有有效的测绘执业资格证书或培训合格证书，熟悉本规范及相关法律法规，具备相应的专业技术能力。

1.4.2测绘作业需使用经计量检定合格且在检定有效期内的仪器设备，数字化测绘设备需定期进行校准，确保设备精度满足作业要求。

1.4.3测绘成果需符合本规范规定的精度标准，同时满足不动产登记、房产交易等相关业务对数据格式、成果内容的要求，确保成果的可追溯性和可用性。

1.4.4作业过程中需严格遵守安全管理规定，落实安全生产责任制，加强对人员、设备、数据的安全防护，规避作业风险。

1.4.5测绘作业需秉持客观、公正、精准的原则，严禁弄虚作假、篡改测绘数据，确保测绘成果的真实性和合法性。

第二章测量基准与精度标准

2.1测量基准体系

2.1.1坐标系统：优先采用2000国家大地坐标系；在过渡期内，经相关部门批准可沿用1980西安坐标系，但需建立与2000国家大地坐标系的转换关系，转换残差≤±0.05m。地方坐标系需与国家坐标系进行联测，确保坐标统一。高斯投影采用3°带投影，中央子午线按行政区划范围合理设定。

2.1.2高程基准：房产测绘一般不单独进行高程测量，若因特殊需求（如地下室排水设计、坡地建筑高差测算等）需测量高程时，需采用1985国家高程基准。地下室、坡地建筑等特殊部位的高程测量精度需≤±0.1m。

2.1.3投影与比例尺：房产平面图采用高斯-克吕格投影，城区房产测量常用比例尺为1:500，郊区及乡村区域可采用1:1000；分丘平面图比例尺为1:100-1:500，分户平面图比例尺为1:50-1:200，具体比例尺可根据房产规模、精度要求合理调整。

2.2精度等级标准

2.2.1控制测量精度：房产平面控制测量按精度分为一级、二级、三级，各级控制测量的末级相邻控制点相对中误差需符合以下要求：一级控制≤±0.025m，适用于城市核心区、高层建筑密集区；二级控制≤±0.05m，适用于普通城区、多层建筑群；三级控制≤±0.1m，适用于郊区、乡村区域及精度要求较低的房产测量项目。

2.2.2界址点精度：界址点按精度分为三级，