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公寓楼公物管理制度

公寓楼内公共物品（以下简称“公物”）是保障住户日常生活、维护楼宇整体功能的重要载体，涵盖公共区域设施设备、建筑附属物及配套资源。为规范公物管理，明确使用责任，延长设施使用寿命，营造安全、整洁、和谐的居住环境，结合实际管理需求，制定本制度。

一、公物范围界定

本制度所称公物，指公寓楼内所有权归属全体住户或由建设单位、物业服务企业管理维护的公共设施设备及附属物品，具体包括但不限于：

1.建筑本体公共部分：公共区域墙面、地面、天花板、楼梯间、走廊、门窗（含防火门、单元门）、公共阳台、天台及护栏；

2.机电设备类：电梯（含轿厢、井道、控制系统）、公共照明（楼道灯、景观灯、应急灯）、给排水系统（公共水管、水表井、消防水箱、二次加压设备）、供电系统（公共配电箱、电缆井、路灯）、供暖/制冷系统（公共管道、换热站设备）；

3.安全保障类：消防设施（灭火器、消防栓、烟感报警器、应急疏散指示标识）、监控设备（摄像头、监控主机、存储设备）、门禁系统（单元门门禁、可视对讲装置）；

4.环境配套类：公共绿植（楼道盆栽、小区景观树、草坪）、公共座椅、健身器材（小区步道、单双杠、太极推盘）、快递柜（智能取件设备、临时存放架）、垃圾收集设施（分类垃圾桶、垃圾转运站）；

5.其他公共物品：公共信息栏（公告栏、通知板）、社区文化设施（图书角、儿童游乐设施）等。

二、管理责任主体及职责

公物管理实行“多方协同、责任到人”原则，由物业服务企业（以下简称“物业”）、业主委员会（未成立时由业主代表代为履行职责）及全体住户共同参与，各负其责。

（一）物业服务企业职责

1.日常管理：建立公物管理台账，记录设施设备名称、位置、型号、购入时间、保修期、维修记录等信息，动态更新电子档案；制定年度维护计划，明确巡检、保养、维修的时间节点与具体标准。

2.维护养护：负责实施日常巡检（每日至少1次公共区域巡查）、定期保养（如电梯每月专业维保、消防设施每季度检测、公共照明每周故障排查）及专项维修（如雨季前排水系统疏通、冬季前供暖管道保温处理）；对超出自身维修能力的设施，委托有资质的第三方单位处理，并监督施工质量。

3.监督指导：通过公告、手册、社区群等渠道向住户宣传公物使用规范；对违规使用行为及时制止，记录违规事实并督促整改；对恶意损坏行为，收集证据并协助追责。

4.应急处置：设立24小时值班制度，接到公物损坏报告后30分钟内到达现场（电梯困人等紧急情况15分钟内到达）；采取临时防护措施（如设置警示标识、临时封堵漏水点），组织紧急维修并跟踪后续处理。

（二）业主委员会职责

1.监督协调：定期（每季度至少1次）检查物业公物管理台账及维护记录，核查设施实际状况；协调物业与住户之间的争议，督促物业履行管理义务。

2.决策支持：审核物业提交的年度维护预算及更新改造方案，组织住户表决（需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且人数三分之二以上的住户同意）；监督维修资金（含公共收益）的使用，确保专款专用。

3.宣传引导：通过业主大会、意见征集会等形式，向住户普及公物管理的重要性，引导住户参与共同管理。

（三）住户义务

1.合理使用：遵守公物使用规范，不擅自占用、改造或损坏公共设施；正确使用健身器材、电梯、消防设备等，避免因操作不当导致损坏。

2.及时反馈：发现公物损坏（如路灯不亮、水管漏水、健身器材螺丝松动）时，通过物业客服电话、微信公众号、意见箱等渠道及时报修，紧急情况可直接联系物业值班人员。

3.配合管理：支持物业开展巡检、维修工作，如因维修需要临时占用私人物品或影响通行时，主动配合搬移或避让；对物业提出的整改要求（如清理公共区域堆放物），在规定时限内完成。

三、日常使用规范

住户及访客需严格遵守以下使用规则，共同维护公物完好：

（一）禁止行为

1.不得在公共墙面、地面、电梯轿厢内涂鸦、张贴广告、钉挂重物（如挂钩、置物架），禁止用利器刻画或张贴强力胶贴。

2.不得擅自占用公共区域（如楼梯间、走廊、天台）堆放私人物品（如纸箱、家具、电动车），禁止在公共阳台、护栏悬挂晾晒衣物、被褥。

3.不得损坏或挪用消防设施（如拆卸灭火器、遮挡消防栓），禁止将消防通道作为日常通行或停车区域；非紧急情况不得启动手动火灾报警按钮。

4.不得违规使用电梯：禁止超载（超过额定载重时主动退出）、禁止强行阻挡电梯门关闭、禁止用尖锐物品划伤轿厢内壁、禁止携带易燃易腐物品（如油漆、未密封的垃圾）。

5.不得破坏公共绿植：禁止踩踏草坪、攀折树枝、向花盆内丢弃垃圾；不得擅自修剪或移植公共区域树木。

6.不得私接公共水电：禁止在公共区域安装