（75页PPT）房地产业务分析.pptVIP

某著名企业认为，未来某省市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平；开发成本的增加、供需结构性某省市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体某省市场优胜劣汰的竞争法则决定某省市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理；土地价格和出某省市场化导致房地产某省市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高。土地价格、开发成本、利润及企业数量发展趋势示意图央行121号文件对房地产行业意味着：房地产商开发方向的转变、行业内的并购、重组加速以及部分楼盘的烂尾现象增多2003年6月5日，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(“121号文件”)，对房地产开发贷款、个人住房贷款都做出了严格规定开发方向转变121文件出台后，地产开发商开始把目光朝下看，正在考虑调整开发方向，向经济适用房转移，目前已经在寻找合适的地皮。对于银行贷款依赖比较重的房地产企业来说，121文件的出台影响是深远的，调整开发方向仅仅是第一步，企业发展的策略都需要重新思考和调整烂尾楼盘增多部分房地产公司将不得不面临烂尾的情形———没有后续资金，即使楼房盖了一半，也很难继续。有的开发商预言：如今至少70％的房地产开发公司面临资金的问题，今年年底明年年初，首轮资金竞争下失败者就会败走江湖，近2成楼盘将变成烂尾楼行业并购重组加速不少经营状况不好的房地产公司希望能被收购，121文件带给行业的是一个大好的“大鱼吃小鱼”的局面，在这个局面中，部分小鱼迫切地希望被吃掉，大鱼却在挑三拣四，寻找着可口的小鱼。并购、重组，将是今年下半年和明年房地产业内一大热点国务院18号文件对房地产行业健康发展指明了方向肯定了房地产作为支柱产业所发挥地作用房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；扩大社会就业的有效途径。搞活住某省市场继续推进现有公房出售、完善住房补贴制度、搞活住某省市场、规某省市场服务加强普通、经济房建设、控制高档房加强经济适用住房的建设和管理、增加普通商品住房供应、建立和完善廉租住房制度、控制高档商品房建设发展住房信贷，完善贷款担保机制加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管加强土地供应的宏观调控加强某省市场的宏观调控、制定住房建设规划和住宅产业政策、充分发挥城乡规划的调控作用、某省市场监管某省市场秩序某省市场监管制度、建立健全某省市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范某省市场秩序房地产行业分析-行业发展态势分析根据某著名企业的“中国产业竞争发展四阶段”模型，房地产业处于“有限竞争阶段”管制垄断竞争阶段有限竞争阶段充分竞争阶段某省市场竞争垄断阶段企业经营侧重点-品牌推广-扩大有效需求-专业-规模-综合-资本运营-产业资源-新技术代表行业证券，保险金融，汽车，某著名企业，电力，石化，媒体房地产化工品消费电子品日用化妆品家电无入世对行业影响最大不大最小大在历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整阶段（1993-1998）后，1999年房地产业步入复苏阶段、到2003上半年仍保持平稳增长资料来源：《2002年中国统计年鉴》1987-2001年固定资产投资与房地产投资增长率统计分析从各阶段的波动幅度可以看出，某省市场的成熟度日益某省市场逐渐趋于理性发展；1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展；房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅因为受国家宏观经济环境的影响大，房地产业同国民经济的波动具有很强的相似性，国际置地应根据宏观经济的波动，相应地房地产投资策略作出调整资料来源：《中国统计年鉴》1991-2001年GDP、固定资产投资及房地产投资增长率比较分析房地产收入增长与固定资产增长的趋势基本一致；房地产增长波幅大于GDP和固定资产增长；房地产发展领先于宏观经济增长而衰退迟于宏观经济，体现了先导经济的特点。根据某著名企业“产业生命型”，我国房地产业正处于成长期增长率销售额每个客户的成本产品线平均利润率竞争对手典型定价方式进入障碍典型广告方式引入期缓慢增长低高很短负很少成本加成技术