房地产投资分析-参考答案.docxVIP

模块1参考答案

1．叙述房地产的概念。

答：以土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的权属关系及其财产被称为房地产。但其概念有狭义和广义之分。

狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地，即只有房屋和土地结合在一起时，才能称为房地产，未建有房屋的土地，不能叫房地产，只能叫地产。

广义房地产包括房产和地产，但并不是说，只有房产和地产合为一体时，才能称为房地产，单纯的土地也可以称为房地产，是房地产的一种存在形态。

2．何谓房地产投资的三要素。

答：房地产投资的三要素指的是质量、区位和时机。

（1）质量。质量是房地产投资开发的生命线。这里所说的质量包括两个方面，一方面是房地产物质实体质量，例如，建材质量是否环保、达标，施工质量是否合格，装修质量是否令人满意等；另一方面是服务质量，如物业管理服务等。这两者都很重要。随着经济的发展，人们对房屋质量和工作环境质量的要求越来越高。目前有些城市的消费者在购房时，已经将质量看得比价格和位置还要重要。

（2）区位。决定房地产价值高低的关键是区位，对于房地产的重要性不言而喻。增值潜力大，好的区位，对于房地产投资者来说是商家必争之处。区位不仅仅是一个自然地理位置的概念，还应包括交通地理状况和经济地理状况。不同的区位适于建造不同类型的房地产，商场和购物中心之类的商业房地产应建在繁华的商业中心，在那里，顾客流量大，较集中；建造别墅应选择气候宜人、风景优美、环境幽静的郊区，以满足别墅使用者寻求休闲与宁静的愿望；住宅应建在服务设施齐全、交通方便、购物便利的场所，以便于居民的生活和工作。房地产投资区位的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。但是，区位的优劣是与开发商的自身经营状况紧紧联系在起的，例如，有的房地产开发商专门在远郊区开发高档住宅，并且销售业绩非常好。所以说在一个普通的自然地理位置上也一样能创造房地产投资奇迹。因此，区位价值是投资商的主观反映，而非地点本身所固有的。

（3）时机。在房地产投资中，对时机的把握很重要。选择适当的时机和房地产类型进行投资，是投资成败的关键。例如，当市场上崇尚小户型而小户型房地产又相对缺乏时，就可以对小户型房地产进行投资机会研究；当区域内低密度别墅稀少，而经济水平较高且具有良好的交通条件时，就可以考虑投资该种房地产。对时机的把握事实上是对房地产市场上各种信息的综合考虑，是将房地产市场上供需状况、消费者偏好、区位条件和经济发展趋势作为一个有机整体的系统研究。

3．简述房地产投资分析的方法有哪些。

答：房地产投资分析是一门应用性学科，其分析方法主要包括以下几种。

（1）动态分析与静态分析相结合。房地产投资分析在投资决策的不同阶段，对精度的要求不一样。因此，在有的情况下，如开发商分析土地竞拍价时，需要考虑资金的时间价值；反之，如投资人分析全部自有资金投资建成物业时，可以不考虑资金的时间价值，所以在房地产投资分析中，需要恰当地运用动态分析和静态分析方法。

（2）宏观分析与微观分析相结合。房地产投资分析既要研究分析房地产投资项目所处的宏观环境，诸如社会经济发展环境、市场环境、政策环境等，又要从微观的角度分析房地产投资项目的资金筹措情况、运作成本、销售方式、收益指标等。

（3）定量分析与定性分析相结合。在房地产投资分析中，既有定量分析，又有定性分析，既有客观分析，又有主观判断。在定性分析的基础上，针对房地产投资目的的实际情况和房地产市场的客观状况，分析房地产市场调研资料，确定一系列的评价指标，进行定量分析。在定量分析的基础上，进行投资方案的对比和优化，并作出投资决策或决策建议。定量分析是一个过程，是一个工具，在投资分析中占有重要地位，定量分析的结果直接影响到投资项目能否正确决策，但是定量分析最终是为定性分析服务的，房地产投资分析的最终决策建议是通过综合分析得出的。

（4）理论联系实际的方法。房地产投资分析主要是以微观经济学和工程经济学为理论基础，其中诸如投资、费用、成本、折现率、收益、价值等都有自身的内涵和定义。而这门学科又是应用型的，需要将经济学理论与房地产投资实践紧密地结合起来，这样才能真正解决实际问题。

4．房地产投资分析特征有哪些。

答：房地产投资分析是一项高技术含量的工作，需要分析人员具有科学严谨的工作态度和渊博的实践经验与分析知识，而且分析人员要对分析结果承担技术责任。

（1）客观性。客观性是房地产投资分析的基本属性。它是经过调查得到的客观存在的，是要求分析人员的分析依据必须是真实的。因此，首先需要进行繁重枯燥的调查。分析人员要善于利用自己的经验和各界的统计资料。客观资料有时不一致，甚至是相互矛盾的，这说明了世界的不断的发展变化性和多样性，它们构成了分析的不确定性。即使如此，它们也要求分析是客观的。客观性是保证分析结果正确的基础。

（2）策划性。策划性是房地产投