第六章--物业管理早期介入与前期物业管理-物业管理理论与实务-教学.pptVIP

第六章物业管理早期介入与前期物业管理1/7/20261EditedbyZ.M.Gu

第一节物业管理的早期介入一、物业管理早期介入的含义物业管理早期介入，是指物业管理企业在接管竣工物业之前，接受发展商的委托，早期介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段的工作，凭借丰富的物业管理经验和资源，从维护业主（发展商与未来业主）利益的立场出发，为发展商在物业各个生产环节提出从功能设置、施工建造、安装调试、建筑质量到监理验收等各方面的意见与建议，以便建成后的物业能够满足业主和使用人的要求。1/7/20262EditedbyZ.M.Gu

第一节物业管理的早期介入二、物业管理早期介入的作用（一）完善物业的整体功能1、完善物业本身的功能2、促进小区合理规划（二）有效提高施工质量（三）为验收接管后的工作打好基础1、有利于准确的进行财务预算2、有利于各项管理制度的建立3、有利于人员的培训1/7/20263EditedbyZ.M.Gu

第一节物业管理的早期介入三、物业管理早期介入的主要工作（一）立项决策阶段物业管理人员的主要工作是对该项目的市场定位、潜在业主的构成和消费水平、周边的物业管理概况以及日后物业管理和服务的内容、标准、成本、利润测算等多方面提供参考建议1/7/20264EditedbyZ.M.Gu

第一节物业管理的早期介入（四）接管准备阶段接管准备阶段的工作主要分为以下几个步骤进行：1、物业管理企业与房地产开发企业接洽前期物业管理委托事项2、在洽谈过程中，物业管理企业制定物业接管方案，并以此作为依据与房地产开发企业进一步协商或参与竞标。3、一旦签订前期物业管理委托合同，物业管理企业接下来就要实施验收接管工作4、物业管理企业制定一系列的管理制度5、物业管理企业着手组建物业的常设管理机构，并配备相应的管理人员，必要时还要进行社会招聘和上岗培训的工作6、建立与社会协作单位的联络及与相关专业企业的合作，构筑综合服务网络1/7/20266EditedbyZ.M.Gu

第二节前期物业管理一、前期物业管理的定义前期物业管理就是指物业竣工验收后至业主或业主大会选聘物业管理企业之前的物业管理。1/7/20267EditedbyZ.M.Gu

第二节前期物业管理二、前期物业管理的内容（一）管理机构的设立和人员的培训物业管理公司落实该物业的管理机构设置以及管理人员的配备。机构的设置应考虑委托物业的类型、面积等因素；人员的配备包括管理人员的选派和操作人员的招聘或委派。（二）规章制度的制定制定一些适用的制度和细则，如管理机构的职责范围、各岗位职责说明、停车库管理规定、住户手册等，同时还应协助建设单位制定临时业主公约。1/7/20268EditedbyZ.M.Gu

第二节前期物业管理（四）进户管理商品房的购房业主或承租使用人的进户程序一般为：1、物业正式使用条件全部具备后向业主或使用人发出入住的书面通知书2、业主或使用人在通知书指定的时间实地验收物业3、业主或使用人同物业管理公司约定代为装修，代为添置或更换自用设备、设施等代办事宜4、签订《业主临时公约》5、物业管理公司要求业主或使用人如实填写登记卡1/7/202610EditedbyZ.M.Gu

第二节前期物业管理6、物业管理公司向业主或使用人发放《用户手册》，向业主介绍物业概况7、物业管理公司向业主或使用人筹集维修基金，预收物业管理费或租金8、物业管理公司有责任向业主或使用人介绍所在区域和社区相关部门的办事指南9、办妥必要手续后，业主或使用人即可签领钥匙，完成进户程序1/7/202611EditedbyZ.M.Gu

第三节物业管理招标投标制度二、物业管理招标投标的主要环节（一）物业管理招标1、物业管理招标的形式公开招标邀请招标1/7/202613EditedbyZ.M.Gu

第三节物业管理招标投标制度（二）物业管理投标投标文件应当包括以下内容：（1）投标函；（2）投标报价；（3）物业管理方案；（4）招标文件要求提供的其他材料1/7/202615EditedbyZ.M.Gu

第三节物业管理招标投标制度（三）物业管理开标、评标和中标1、开标物业管理开标在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行1/7/202616EditedbyZ.M.Gu

第三节物业管理招标投标制度3、中标（1）评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。（2）对于所有未中标的投标人，投标