2026年投资展望系列之十：2026地产，关注好房子、好土地-251226-华西证券.pdfVIP

证券研究报告|宏观研究报告

[Table_Date]

2025年12月26日

[Table_Title]

2026地产，关注好房子、好土地

[Table_Title2]

2026年投资展望系列之十评级及分析师信息

分析师：刘郁

[Table_Author]

[Table_Summary]

►2025地产：土拍热度反转，新房房价比二手房更坚挺邮箱：liuyu9@.cn

SACNO：S1120524030003

2025年，土拍市场热度迎来反转，限价已取消，叠加供地位置核心，

再现楼面价地王。全国溢价率5.5%，而2022-2024年均低于4%。分析师：肖金川

邮箱：xiaojc@.cn

2025年城市冷热分化，1-11月全国出让金同比下滑8%，而杭州、上SACNO：S1120524030004

海、北京、成都出让金同比增长11%，对应出让金集中度高达20%。

分析师：黄晓曦

2025年二手房成交量同比表现强于新房，而新房房价更坚挺。15城二邮箱：huangxx1@.cn

手房1-11月成交面积同比增长6%，而38城新房同比下跌13%。价格SACNO：S1120524040002

方面，一线城市二手房房价环比近半年震荡下跌，跌幅走高。新房房

价环比表现强于二手房，特别是上海年初以来新房同、环比双增。

2025年新房内部分化。重点城市豪宅成交量、价齐升，而对应的普通

住宅成交量占比呈现下滑，成交均价持平/下降。

►展望2026：出让金仍可能下滑，新房、二手房再分化

2026年土地出让金可能下滑，不过还需观察供地质量。原因有两点，

第一，城投拿地意愿仍偏低，从月度趋势来看，2025年多数月份城投

拿地额同比为负，低意愿有持续性。第二，受万科风险事件影响，市

场化房企拿地信心可能下滑。回顾2022年，多家房企债券展期、土拍

规则趋严，市场化房企拿地额同比下滑50%。2025年11月市场化房

企拿地额同比下滑46%。

此外，重要变量是政府推地质量，需关注2026年供地结构，若呈现高

质量核心地块供给，可以提振房企拿地信心。

2026年核心城市新房市场可能以“豪宅盘”、“改善型住宅”为主。2025

年地王再现，叠加多个城市提出“好房子”、“第四代住宅”概念，推动市

场从“增量”转向“提质”。“7090政策”执行的近20年内，也缺乏“改善型

住宅”供给。

2026年二手房市场可能进一步分化。房价可能受到“第四代住宅”冲

击，例如新房得房率明显提升，相当于变相降价。二手房中，品质楼

盘的房价可能相对坚挺，老旧小区依然可能面临继续下跌的风险。

此外，对于上海房地产市场，还需关注限售解禁后的供给冲击。2021

年开始执行5年限售，2026年是首个解禁年份。

2026年可能有效的政策思路：好房子、好土地。目前看来，也是相对

有效的措施。一方面以“品质住宅”吸引购房者，另一方面“好土地”对应

的住宅销售去化难度低，也可以增厚开发商拿地信心。

风险提示：地产政策出现超预期调整。出现超预期信用风险事件。

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明

1