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物业管理保安秩序维护管理整体方案

一、总则

（一）方案目的与意义

本方案旨在规范和加强物业管理区域内的保安秩序维护工作，明确管理职责，优化工作流程，提升服务质量，确保物业管理区域内业主及使用人的人身、财产安全，营造一个平安、和谐、有序的居住与工作环境。良好的保安秩序是物业价值提升的重要保障，也是赢得业主信任与满意度的基石。

（二）指导思想

以国家相关法律法规为依据，以保障业主生命财产安全为核心，坚持“安全第一、预防为主、防治结合、综合治理”的方针，秉承“以人为本、服务至上”的理念，将安全管理融入物业服务的各个环节，通过科学管理、精细服务、智慧赋能，打造具有高度安全感和美誉度的物业管理品牌。

（三）基本原则

1.合法性原则：严格遵守国家及地方关于治安、消防、物业管理等相关法律法规，确保所有管理行为有法可依。

2.预防为主原则：将工作重心从事后处置转向事前预防，通过风险评估、隐患排查、宣传教育等方式，降低安全事故发生概率。

3.客户导向原则：以业主及使用人的需求和感受为出发点，提供专业、高效、友善的秩序维护服务，提升服务体验。

4.权责明晰原则：明确物业管理公司、秩序维护部门、各岗位人员的职责与权限，确保事事有人管，人人有专责。

5.持续改进原则：建立健全监督检查与考核机制，定期评估工作成效，分析存在问题，不断优化管理方法与服务水平。

二、组织架构与岗位职责

（一）组织架构

物业管理处设立秩序维护部（或安保部），作为负责保安秩序维护管理工作的专职部门。根据物业项目的规模、类型（如住宅、商业、写字楼等）及管理难度，合理配置人员。典型的秩序维护部组织架构可包括：

*部门负责人（如秩序维护部经理/主管）

*班组负责人（如班长、队长）

*门岗岗亭值班员

*巡逻岗队员

*监控中心值班员

*车辆管理员（如适用）

（二）核心岗位职责

1.秩序维护部经理/主管：全面负责秩序维护部的日常管理工作，制定工作计划、管理制度并组织实施；负责部门人员的招聘、培训、考核与激励；组织开展安全检查与隐患整改；协调处理各类突发事件及客户投诉；定期向物业管理处负责人汇报工作。

2.班长/队长：协助部门经理/主管进行班组日常管理，负责当班人员的调度、考勤与业务指导；组织班前班后会，传达工作指令；监督各岗位工作执行情况，及时处理当班期间的一般突发事件，并向主管汇报。

3.门岗值班员：负责指定出入口的人员、车辆、物品进出管理与登记；查验出入证件，禁止无关人员、危险品进入；维护门岗区域秩序，确保通道畅通；做好门岗环境卫生；热情解答问询，提供必要指引。

4.巡逻岗队员：按照规定路线、频次对管理区域进行巡逻检查；重点巡查消防设施、安防设备、公共设施完好情况，以及有无安全隐患、可疑人员/行为；及时发现并处置突发事件；对巡逻过程进行记录。

5.监控中心值班员：负责监控系统的24小时运行监控，密切关注屏幕动态；发现异常情况及时通知相关岗位人员核查处置；做好监控录像的录制、存储与调取工作；确保监控设备正常运行，发现故障及时报修。

6.车辆管理员：负责管理区域内车辆的引导、停放、疏导工作；维护停车场/库秩序，防止乱停乱放；收取停车费用（如适用）并做好记录；检查车辆外观有无损伤并提醒车主。

三、主要工作内容与标准

（一）门岗管理

门岗是物业安全的第一道防线，也是服务形象的窗口。

*人员进出管理：对来访人员实行询问、登记制度，经业主/住户确认后方可放行；对可疑人员要礼貌核实，必要时婉拒入内。对搬出大件物品的，需查验业主/住户签字确认的放行条。

*车辆进出管理：对机动车辆实行凭证出入，外来车辆需登记并引导至指定区域停放。非机动车辆有序停放，不得阻塞消防通道和单元门口。

*物品查验：对携带可疑危险物品、大量贵重物品出区的人员进行礼貌查验，防止偷盗及安全事故发生。

*形象与服务：门岗值班员需着装整齐、精神饱满、姿态端正、微笑服务、文明用语。主动为业主/住户提供力所能及的帮助，如提拿重物、叫车等。

（二）巡逻检查

巡逻是及时发现和消除安全隐患的重要手段。

*巡逻路线与频次：根据物业特点和安全风险评估结果，制定科学的巡逻路线图和频次标准（如每小时一次，或重点时段加密巡逻）。

*巡逻重点：包括但不限于：楼宇内外消防通道是否畅通、消防器材是否完好有效、电梯运行是否正常、门窗是否完好关闭、公共照明是否正常、有无异常声响或气味、有无非法张贴小广告、有无私搭乱建等。

*巡逻记录：使用巡逻记录本或电子巡更系统，详细记录巡逻时间、地点、发现问题及处理情况。发现重大隐患或紧急情况，立即上报并采取初步控制措施。

（三）监控系统运行与管理

*设备监控：监控中心值班员应时刻关注各监控画面，确保无死