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房改售房实施细则

为规范城镇公有住房向职工出售行为，保障职工合法权益，推进住房制度改革，根据国家及地方相关政策规定，结合本地区实际，制定本实施细则。本细则所称房改售房，是指城镇公有住房产权单位（以下简称“售房单位”）根据房改政策，将公有住房以成本价或标准价向符合条件的本单位职工（含离退休职工，下同）出售的行为。

一、适用范围与条件

（一）适用房屋范围：本细则适用于城镇范围内由国家、集体投资建设，产权归属售房单位所有的公有住房（含已出租的公有住房）。以下情形的公有住房暂不列入出售范围：

1.经房屋安全鉴定机构认定为危险等级达到C级（局部危险）或D级（整幢危险）的房屋；

2.已列入城市规划拆迁范围且拆迁公告已发布的房屋；

3.产权存在争议且未完成权属确认的房屋；

4.具有历史文化保护价值的文物建筑或历史风貌建筑；

5.党政机关、事业单位办公区与职工住宅区未实施物理分割的房屋；

6.法律、法规规定其他不得出售的房屋。

（二）购房人资格条件：申请购买房改房的职工须同时满足以下条件：

1.与售房单位建立合法劳动关系（含已办理离退休手续），且人事档案关系在本单位；

2.未以本人或配偶名义享受过以下住房福利政策：

（1）购买公有住房（含房改房、经济适用住房）；

（2）领取住房货币化补贴（含住房公积金补贴、一次性住房补贴）；

（3）参加单位集资合作建房；

（4）通过拆迁安置取得政策性住房；

3.所购房屋为家庭（含职工本人、配偶及未成年子女）唯一住房；

4.其他由售房单位根据本单位实际情况设定的补充条件（补充条件须经职工代表大会审议通过并报住房制度改革主管部门备案）。

二、产权界定与价格计算

（一）产权性质认定：

1.职工以成本价购买公有住房的，房屋所有权归购房人所有，享有占有、使用、收益和处分权，但上市交易需遵守房改政策关于上市年限的规定（具体年限由地方政府另行制定）。

2.职工以标准价购买公有住房的，房屋所有权由购房人与售房单位按份共有。购房人拥有部分产权，具体比例为：标准价占当年成本价的比例（如当年成本价为3000元/㎡，标准价为2100元/㎡，则购房人产权比例为70%）。标准价购房人可通过向售房单位补足成本价与标准价的差额，取得完全产权；未补足差额的，上市交易时需按产权比例向售房单位缴纳收益。

（二）售房价格确定：

1.成本价构成：成本价由以下八项因素构成，具体标准由住房制度改革主管部门会同物价部门每年测算并公布：

（1）征地和拆迁补偿安置费；

（2）勘察设计和前期工程费；

（3）建安工程费；

（4）住宅小区基础设施建设费（含非营业性公共配套设施建设费）；

（5）管理费（按前四项之和的2%计算）；

（6）贷款利息（按当地商业银行同期住房贷款利率计算）；

（7）税金（按国家规定的税目和税率计算）；

（8）利润（不超过前四项之和的3%）。

2.标准价确定：标准价按成本价的70%-80%确定，具体比例由地方政府根据职工收入水平、住房供需状况等因素调整并公布。

3.价格折扣与调节：

（1）工龄折扣：购房职工工龄（含配偶工龄）每满1年，按成本价的0.6%给予折扣（计算公式：工龄折扣额=成本价×0.6%×夫妻双方工龄之和）。工龄计算截止时间为购房合同签订之日。

（2）现住房折扣：职工购买已租住的公有住房，按成本价的5%给予折扣（已享受现住房折扣的房屋，若职工腾空后再次出售给其他职工，不再重复计算现住房折扣）。

（3）成新折扣：房屋折旧按每年2%计算，折旧年限最长不超过30年（计算公式：成新折扣后单价=成本价×（1-2%×已使用年限），已使用年限从房屋竣工验收合格之日起计算）。

（4）楼层、朝向调节：根据房屋实际情况，对不同楼层、朝向设置价格调节系数（具体系数由售房单位制定，报住房制度改革主管部门备案，调节幅度不超过成本价的±10%）。

三、购房程序与合同签订

（一）购房申请：符合条件的职工需向售房单位提交以下材料：

1.《房改售房购房申请表》（需如实填写家庭住房情况、工龄等信息）；

2.本人及配偶身份证、户口簿原件及复印件；

3.婚姻状况证明（结婚证、离婚证或单身声明）；

4.工龄证明（由职工所在单位或人事档案管理部门出具，配偶工龄需提供其工作单位证明）；

5.住房情况证明（由不动产登记部门出具的家庭住房登记信息查询结果）；

6.其他需提供的材料（如离退休职工需提供离退休证明）。

（二）资格审核：售房单位应自收到申请材料之日起15个工作日内完成初审，重点核查职工身份、住房情况、工龄真实性及是否重复享受住房福利。初审通过后，售房单位需将申请人员名单及房屋信息在本单位公示栏、职工微信群等渠道公示，公示期为7个工