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房屋抵工程款协议书

一、协议主体的明确与资质审查

协议的开端，首要任务是明确交易双方的主体身份。通常而言，甲方为负有工程款支付义务的建设单位或开发商（以下统称“甲方”），乙方为享有工程款债权的施工单位或承包方（以下统称“乙方”）。

在列明双方基本信息时，需确保名称准确无误，与工商登记或法人注册信息一致。对于甲方，应特别关注其是否为抵债房屋的合法权利人，是否具备相应的房地产开发资质（如适用），以及其偿债能力和信誉状况。对于乙方，亦需确认其施工资质及承揽工程的合法性。若涉及第三方（如房屋的实际购买人或指定受益人），其身份信息及与乙方的关系也应在协议中明确，并最好由第三方出具书面确认文件。主体信息的准确性是协议有效性和后续履行的基础，任何疏忽都可能为日后的纠纷埋下隐患。

二、抵债事由与基础法律关系的梳理

协议书应清晰阐述以房抵款的缘由。通常，这源于双方此前存在的建设工程施工合同关系。因此，协议中需简要列明双方签订的基础建设工程施工合同名称、编号、工程名称、工程地点等关键信息，明确所抵偿的工程款对应的具体工程项目。同时，应简述截至协议签订之日，甲方尚欠乙方的工程款总额、已支付金额、欠付金额等基本事实，并附上相应的结算文件、签证单或双方确认的对账单作为协议的附件，使抵债行为有明确的债权债务基础。

三、抵债房屋基本情况的详尽描述

抵债房屋是协议的核心标的，其基本情况的描述必须详尽、准确，不容含糊。

1.房屋位置与权属：需明确抵债房屋的具体坐落地址，精确到门牌号。同时，必须清晰注明房屋的产权状况，包括但不限于：是否为商品房、是否已取得不动产权证书（或商品房预售许可证）、产权人是否为甲方或甲方有权处分的主体、是否存在抵押、查封、产权争议或其他任何权利限制情况。甲方需对此作出明确承诺与保证，并承担相应的法律责任。

2.房屋面积：应分别列明房屋的建筑面积、套内建筑面积（如有），并注明面积的测量依据（如预测绘报告、实测绘报告）。对于面积差异的处理方式，也应事先约定，例如按照实测面积多退少补，或约定一个误差范围，超出范围的处理原则等。

3.房屋状态：说明房屋当前的建设状态，如是否已竣工验收备案、是否为毛坯房或精装修房、交付标准等。

4.房屋用途：明确房屋的规划用途，如住宅、商业、办公等。

四、抵债金额与价格确定的公允性

抵债金额的确定是协议的核心条款之一，直接关系到双方的核心利益。

1.工程款总额与抵债金额：明确约定用于抵偿的工程款具体数额。此数额应是双方在工程结算基础上，扣除已支付部分、考虑可能存在的质量保证金（质保金的处理需单独明确，是包含在内还是另行约定）等因素后，共同确认的用于抵债的精确金额。

2.房屋作价方式与价格：双方需协商确定抵债房屋的作价依据及单价、总价。该价格的确定应尽可能体现公允性，可参考同期同类房屋的市场售价、第三方评估机构出具的评估报告（如有），或双方协商一致的特定价格。协议中应明确房屋总价的计算方式，并注明该总价是否包含应由甲方承担的各项税费。房屋总价与约定抵债工程款金额之间的差额处理方式（多退少补）必须清晰约定，包括差额支付的期限、方式及逾期责任。

五、房屋交付与产权过户的核心义务

房屋的顺利交付与产权过户是乙方实现债权的关键环节，协议中必须对此作出详尽且具有可操作性的约定。

1.交付条件与时间：明确约定房屋交付的具体条件（如已取得竣工验收备案证明、满足双方约定的交付标准等）和交付时间。交付时应办理书面交接手续，列明房屋状况、水电气暖等公共事业费用的结算情况。

2.过户责任与期限：明确约定办理房屋产权过户登记手续的责任主体（通常为甲方）、协助义务方（乙方及可能的第三方）、具体办理期限（例如自房屋具备过户条件之日起多少日内）。甲方需承诺积极履行办证义务，提供必要的文件资料。

3.税费承担：房屋交易过程中产生的各项税费（如契税、增值税及附加、个人所得税或企业所得税、印花税、登记费等）的承担主体，必须在协议中逐项明确约定，避免后续产生争议。这是实务中极易发生纠纷的焦点之一。

六、双方权利与义务的平衡设定

除上述核心条款外，协议还应系统梳理双方的权利与义务。

*甲方的主要义务：包括但不限于保证对抵债房屋拥有合法处分权、房屋产权清晰无瑕疵、按约定交付房屋、协助办理产权过户、承担约定的税费、提供必要的文件资料等。

*乙方的主要义务：包括但不限于配合甲方办理房屋交接及过户手续、按时支付可能存在的差价、承担约定的税费、在房屋过户后及时出具与抵债金额相应的收款凭证或发票（具体视双方财务处理需求而定）等。

七、违约责任的细化与可执行性

为保障协议的严格履行，违约责任条款必须具体、明确，具有威慑力和可执行性。

针对甲方可能出现的违约情形，如逾期交付房屋、逾期办理过户手续、房屋产权存在瑕疵导致无法过