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案例二十一

宜都市实施化工园旧厂房连片征收再开发案例

（再开发类型：片区统筹推进低效土地盘活利用）

一、基本情况​

宜都市枝城火车站片区面积1400亩，因经营不善长期

亏损处于半停产状态，仅少量厂房出租，多数厂房闲置，经

营主体主要是小微企业和个体工商户等，土地利用粗放。

2023年11月，宜都市依托低效用地再开发试点城市政策契

机，引导宜化楚星整体升级改造项目落户宜都市枝城火车站

片区。该项目由宜化集团全资子公司湖北宜化楚星生态科技

有限公司投资建设，于2024年2月正式开工建设，一期用

地面积701亩，其中存量建设用地467亩，新增建设用地234

亩。2025年6月投料试生产，一期投资55亿元，亩均投资

达785万元/亩，预计项目达产后可实现年产值约200亿元，

利税16亿元。

二、改造主体和改造模式

以沿江化工企业“关改搬转”为契机，构建“规划统筹、

收储支撑、政策激励”的全链条工作机制，通过旧厂房连片

征收和少量新增建设用地将土地整合成“标准地”出让，保

障项目用地需求，推动存量土地和产业优化再升级。

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三、取得的成效

（一）用地集约效能显著提升，连片开发实现突破

采取旧厂房连片拆改模式，将存量与新增建设用地整合

为“标准地”出让，同步完成周边个体工商户及集体土地的

统一征收收储，最终形成完整用地单元，实现了低效用地“连

片激活”。

（二）生态保护效益筑牢根基，经济发展价值充分释放

项目将生态保护贯穿土地开发全过程，设计排放指标较

国家标准降低50%以上，磷石膏实现无害化处理、含磷废水

循环利用，彻底破解“化工围江”困局，为流域生态敏感区

土地集约利用树立绿色标杆。实现资源集约、生态保护与经

济发展协同共赢。

（三）长效运营机制夯实基础，持续发展动能有效集聚

以企业为核心投资主体，以市场化运作保障资金，吸引

产业链配套投入，引入新兴产业与先进工艺构建全链条体

系，提升用地承载与产出效率，推动项目从“建设”向“持

续运营”转变，实现经济效益、生态效益与社会效益长期共

赢。

四、主要做法​

（一）规划引领定方向，连片拆改提效能。以“全域联

动促消化，集约利用上台阶”为总体思路，精准衔接“三区

三线”划定成果，统筹耕地与林地保护要求，通过空间需求

与价值识别，打破原有空间合理划分低效用地再开发片区，

形成“片区－单元－项目”实施路径。推进化工园片区总体

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规划修编，通过规划前置明确开发边界与利用标准，为分散

地块的整合开发提供刚性遵循，避免用地改造与区域发展定

位脱节。

（二）招商联动搭桥梁，项目牵引活用地。深化与招商

部门的协同联动，聚焦产业升级需求，梳理区域内低效用地

单元，建立动态信息库，为招商项目精准匹配空间载体。及

时了解招商项目投资意向，为项目提供适配度高的优质地

块，促进项目选址低效用地单元，以项目推动低效用地再开

发。

（三）连片整合破壁垒，收储整治建标准。针对原地块

分散化、低效化问题，实施“整体收储+连片整治”策略。

项目用地红线内涉及24家经营主体，政府对其301亩存量

建设用地统一实施征收收购，同时通过新增建设用地补位，

将原先分散的零星土地整治整合为“标准地”。组建专项工

作专班，联合园区、村镇逐一协调搬迁事宜，有效打破用地

权属壁垒，解决集中连片用地供给难题。

（四）政策激励降阻力，腾退保障提效率。定制专项征

收补偿方案，出台《宜化楚星40万吨磷酸二胺搬迁升级及

配套精细化工项目国有土地上房屋征收补偿方案》，对腾退

主体实行“先评估补偿、后统筹安置”政策。对于腾退后有

投资意愿的主体，在全市范围内协调用地安排；符合招商引

资条件的，按政策给予专项支持，通过多元化激励机制降低

腾退阻力，实现低效用地“平稳退出、高效承接”。

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（五）优化服务减流程，数字赋能保落地。以建设用地

全业务链为切入点，着力解决建设用地规划选址、用地报批、

土地供应等10个环节事项多、周期长、信息不共享等问题。

以“一码管地”政务审批系统建立起统一的