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案例十八

青岛市上合海尔卡奥斯工业互联网生态园案例

（再开发类型：政府收储后再开发）

一、项目基本情况

（一）项目区域情况

青岛市上合海尔卡奥斯工业互联网生态园项目（以下简

称“卡奥斯项目”）坐落于原胶州九龙工业园，用地规模约

2.9平方公里。在开发建设卡奥斯项目前，原胶州九龙工业

园区散布着128家企业和商铺，整体地均经济效益较低，约

50%以上的企业用地处于闲置状态，产业用地混乱，周边配

套不足，平均容积率仅为0.4，亩均投资30万元以下，亩均

税收1万元以下，达不到工业用地控制标准，列入青岛市十

个低效片区之一。

（二）项目再开发情况

胶州市与海尔集团密切沟通、深化合作，通过整合原工

业区128家企业、腾空2300余亩土地，为新城建设释放空间。

卡奥斯新城总规划面积11.94平方公里，科学配置产业用地

7100亩（占比40%），以“世界工业互联网创新灯塔”为发

展定位，争创工业互联网国际化特色先导区、高端智能制造

产业创新高地、绿色低碳高质量产城融合发展示范区，面向

上合组织及共建“一带一路”国家供给更多智力型、实体型、

制度型国际公共产品，提供工业互联网时代产城融合发展的

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整体解决方案。

二、改造主体和改造模式

该项目采用“政府主导、整体开发”模式，通过“四个

举措”实施系统性再造，具体包括：一是整体收储，实现土

地资源的集中管理和高效利用；二是统一拆迁，破解历史遗

留难题；三是统一规划，科学布局产业与城市功能；四是统

一建设，确保新城建设的高品质和高质量。该模式充分发挥

政府统筹优势，既保障了土地高效利用和开发时序，又通过

高标准规划建设，为打造国际化工业互联网生态示范园提供

了保障，实现了区域价值的整体提升。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）化零为整，高效利用低效地

通过系统性整合零散低效用地，打造连片高标准产业园

区，实现三大突破：一是14天完成项目合作细节洽谈；二是

38天完成128家企业100%签约，90天实现2300亩土地净地交

付；三是建成上合示范区首个规模化专业园区。整合后的土

地资源更便于开展统一规划与建设，有助于打造具备国际化

水准的工业互联网生态园，从而进一步推动区域经济的转型

升级以及高质量发展。

（二）聚合要素，服务保障激活力

创新要素保障机制，全面激发发展活力：审批服务方面，

山东省自然资源厅、青岛市自然资源和规划局开辟“绿色通

道”，专班专员全程跟进、现场指导，实现成片开发方案全

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环节并联审批、一次通过，完成1785亩土地供应保障；效益

提升方面，冰箱项目已供地1200亩，亩均投资达600余万元，

亩均税收约30万元，较改造之前分别提升20倍和30倍；产业

集聚方面，已成功引进山鹰国际、玖星科技、万朗磁塑等十

余家智能家电产业上下游企业，形成占地834亩、平均容积

率1.8的智能家电配套产业园。同步规划建设220亩数字经济

产业园（容积率2.0），落地华为云山东节点、浪潮云数据

中心等重大项目，构建“智能家电+数字经济”融合发展的

产业生态体系。

（三）以产带城，发展新质生产力

卡奥斯项目创新采用“一个核心项目带动一座产业新

城”的发展模式，规划建设总面积11.94平方公里的卡奥斯

新城。该新城构建“双轮驱动”空间布局：产业板块规划7100

亩（占比40%），重点发展工业互联网、智能家电、数字经

济三大产业集群，通过1.8以上的高容积率实现土地集约利

用；配套板块同步规划住宅、商业、教育等综合功能，形成

10分钟产城融合生活圈，既能保障产业用地规模，又可满足

新型产业人口的多元需求，进而推动产城融合实现高质量发

展。

四、主要做法

（一）政府收储解碎片困局

胶州市政府将九龙工业园整体纳入政府储备用地，统一

实施房屋征收、补偿安置和土地平整，彻底解决原片区企业

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权属分散、谈判周期长、拆迁成本高问题。政府计划总投资

额19.2亿元（其中专项债15.1亿元）用于基础设施（二期）

建设，形成“资金池”滚动开发，既保障项目用地到位，又