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案例二十五

重庆市万州区天生城片区综合提质改造案例

（再开发类型：政企协同成片盘活山地低效用地）

一、项目基本情况

重庆市万州区天生城片区项目位于三峡库区腹心城市

万州区周家坝街道，坐拥“全国重点文物保护单位”天生城

大遗址，街区占地面积达1.14平方公里。由于缺少针对性保

护利用规划、区内权属分散交织、文旅商产业联动不足、标

志性特色风貌缺失等原因，致使片区土地利用效率偏低。为

改善片区城市人居环境，提升文旅产业质量，对该片区实施

低效用地再开发，累计完成595亩经营性用地出让，完成核

心区改造1106亩，累计投资39亿元，实现游客接待累计1500

万人次，被评为重庆市第二批、万州区首个市级旅游休闲街

区，山地低效用地盘活实践做法获新华网等媒体宣传报道。

当前仍在联动周边片区持续提质升级，着力打造“成渝地区

双城经济圈的文旅新地标、重庆建设国际消费中心城市的重

要支点”。

二、改造主体和改造模式

天生城片在低效用地开发利用过程中，需重点解决以下

三方面问题：一是天生城遗址作为全国重点文物保护单位，

文物建筑老旧破败，亟需保护性修缮和活化利用。二是烤鱼

业态一枝独秀，品牌小而多、散而乱，且建筑多以临时搭建

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为主，未形成“文购娱食住行研传教”文旅生态圈。三是片

区发展配套基础设施短板明显，动静交通承压，配建停车位

不足30个、道路宽度不足6米，且人行步道建设不足。

为统筹实现促保护、提品质、补短板多重目标，万州区

探索实施统一规划、统一储备、统一开发、统一配套、统一

供应“五个统一”，通过全面统筹片区空间单元，对天生城

大遗址及其周边的荒坡坎崖、零散工商业业态实施统一规

划、有序收储，积极策划引入民营企业进行一体化开发运营，

同时配套建设完善的基础设施，构建形成政企携手、互惠互

利、共谋发展合作开发模式。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）片区用地布局更加优化。通过一体规划、成片改

造、复合利用，合理规划片区内的建筑、交通和绿化等功能

布局，商住用地比例由改造前的32%增至49%，累计增加经

营性建设用地268亩、建筑规模18万平方米，带动区域土地

价值提升约40%，土地利用效率显著提高。

（二）文旅产业品质大幅提升。改造建成烤鱼风情街、

生态火锅城、印象老街区等多个主体功能区，文旅业态更加

多元。截至目前，街区已入驻品牌餐饮、非遗文创、老字号

零售等商户100余家，其中，特色烤鱼商户提质改造为11家，

总经营面积提升到1.3万平方米，游客体验环境更优。

（三）配套功能设施更加完备。按照“缺什么补什么”，

一体完善片区内基础设施、公共服务设施短板，现已建成停

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车场7622平方米，城市公园3.3万平方米、社区用房2928平

方米、幼儿园4023平方米，有效补齐三峡移民迁建区公共服

务设施短板，联动推进周边老旧小区环境整治和风貌提升，

惠及周边居民10730户。

四、主要做法

（一）统筹开发提效能，探索“整体规划+成片开发”

路径。面对低效用地布局“小散乱”、权属复杂、利用粗放

等难点堵点，万州区整体谋划推进片区高质量发展。一是片

区一体规划。关联周边狮子山片区和天仙湖片区，结合片区

资源禀赋，实行联动改造、差异定位、功能互补，协同编制

片区发展规划、文物保护规划、旅游发展规划，整体构建“一

核两区”空间布局。分批编制实施层面详细规划，作为再开

发项目用地审批和规划许可的依据，过程中严格控制调增计

容建筑面积总规模，在确保总计容建筑面积不增加、商住比

例符合规划要求的前提下，对片区内各地块计容建筑面积和

建筑密度进行统筹平衡。明确重点开发区域和空间单元，综

合考虑业主开发意愿、权属性质等因素，制定低效用地再开

发项目实施计划，为后续靶向施策、精准开发奠定了坚实基

础。二是政府一体收储。与长江涂装机械厂、天籁旅游公司

等10余家权利人进行集中协议收储，统一归集遗留土地527

亩、三峡移民迁建划拨土地252亩、存量零星土地188亩、

城中村139亩，将产权归集后的商业土地使用权统一公开出

让，有效解决了权属分散、布局混乱等问题，实现片区整体

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性、系统性改造和更新。三是企