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案例十九

临沂市中通快递鲁南（临沂）智能电商园案例

（再开发类型：政府主导市场参与推进再开发）

一、项目基本情况

临沂市中通快递鲁南（临沂）智能电商园位于山东省临

沂市兰山区戈九路与创业路交会处东南，总投资10亿元，总

占地面积273亩。项目于2021年启动建设，2022年底竣工，

2023年6月正式投产运营。项目主要是通过对兰山区义堂镇

原有的小、散、乱、低效的木业企业用地进行整体盘活和再

开发，致力于打造集自动化分拣、智慧仓储、大数据分析等

功能于一体的综合性电商物流园区。

二、改造主体与改造模式

项目所处区域原为兰山区义堂镇小散乱木业企业厂房

集中连片区，土地现状用途为工业用地。由于缺乏长期规划，

利用效率低下、建筑布局零散、产业能级薄弱，存在安全生

产隐患和环境污染等突出问题，亟需实施转型升级。

项目采用“政府主导+市场参与”的再开发模式，兰山

区政府实施土地整合收储和规划调整，通过精准招商引入中

通快递集团作为实施主体，实现统一开发、高效运营。在改

造过程中，注重政策联动与机制创新，有效破解了规划不一

致、权利主体复杂、资金平衡难等问题。

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三、低效用地再开发实施的成效

一是土地利用和承载能力显著提升。通过统一规划，建

筑面积由12.6万平方米增加至22.9万平方米，容积率由0.69

提升至1.3，建筑密度优化至40%，真正实现了有限土地资源

的高效复合利用。项目建成自动化立体车间4栋、倒班楼3栋

和综合办公楼1栋，并同步配套建设智慧停车场、绿地及道

路交通系统，园区承载能力得到明显提升。

二是产业升级与经济效益实现双赢。投产以来，年快递

业务量达5.2亿件，同比增长20%，有效推动了区域快递物流

业向智能化、高端化的成功转型；项目通过构建“智能云仓

+冷链物流+大数据”运营模式，企业的物流成本降低约25%，

周转效率提升了30%，直接带动就业近2000人，间接赋能区

域智慧电商和相关制造产业的快速成长。

三是生态效益与社会效益同步增强。项目引入自动化分

拣设备和智慧能源管理系统，单位能耗降低了20%，噪音与

污染物排放显著减少，居民就业和居住环境大幅度改善。通

过完善区域末端配送网络，有效解决了商家仓库小、发货慢

等难题，增强了城乡物流服务保障能力，大大提升了居民生

活便利度，在社会上引起了良好反响。

四、主要做法

一是强化组织保障，实现高效协同。成立由区政府主要

领导牵头的全区低效用地再开发工作专班，统筹自然资源、

财政、工信、商务等部门力量，建立跨部门协同机制，协调

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解决有关问题，实施“要素跟着项目走”的保障策略。对优

质项目实行“五优先”机制，全面推行“拿地即开工、验收

即发证、竣工即投产”审批模式，全链条做好项目落地要素

保障，大幅压缩项目落地周期。

二是科学调整规划，维护合法权益。针对项目地块与原

规划不符问题运用“两规一致性处理”政策工具，依法依规

完成129亩地块规划调整，有效解决了“插花地”问题，为

实现该地块连片开发奠定了基础。在补偿安置方面，审慎处

理产能退出和土地权益保护的关系，合理设计收回方案，两

个月内即完成清拆、土地入库和供应，既依法保障了原土地

权利人权益，又依法维护了现土地使用者权益，助推项目加

速落地。

三是完善设施配套，提升承载能力。项目在改善功能业

态、综合配套、空间布局、道路交通以及景观风貌等方面，

强化了综合开发策划和方案编制设计。积极对接上级部门，

做好项目周围电网、管网、水网、互联网等建设，做好项目

配套服务，支持企业共享区域综合配套服务设施，解决了企

业入驻的后顾之忧。新建及改造戈九路、兴盛路、腾飞路等

周边道路，优化交通网络，保障项目周边交通顺畅无阻。同

时，规划预留专家教授公寓、科研创新就业实训基地等用地，

为项目及周边区域长远发展营造了良好的外部环境。

四是政策集成赋能，提升盘活效能。临沂市依托“中国

快递示范城市”政策，出台《临沂市人民政府办公室关于印

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发临沂市创建中国快递示范城市实施方案的通知》等专项支

持文件，对重大快递物流项目合理安排布局、明确开发时序、

预留发