广州市增城区上境村工业集聚区更新改造案例.pdfVIP

广东

案例二十三

广州市增城区上境村工业集聚区更新改造案例

（再开发类型：村级工业园提质增效）

一、项目基本情况

（一）项目主要情况

上境村村镇工业集聚区位于增城开发区仙村园区，毗邻

国家级增城经济技术开发区，距西侧花莞高速出入口仅500

米，交通区位优越。总占地52.56公顷（788亩），改造前总

建面约17.91万㎡，是增城区最大村镇工业集聚区，也是广

州市此类项目首批试点。

（二）项目实施情况

该项目经广州市规划和自然资源局、广州市工业和信息

化局等部门靠前指导服务，与增城区、仙村镇形成上下合力，

从策划到土地出让和企业摘牌全程不超过8个月，且是首个

挂牌供地、动工建设的试点项目。

（三）再开发结果

目前，项目一、二期已完成出让并全面开工建设，目前

签约入驻上境村项目的意向企业达80家，并已于4月份完成

一期工业厂房交付。预计项目达产后，年产值约83.4亿元、

亩均产值约1550万元，年税收约3.34亿元，产值和税收相比

改造前分别提高60倍和63倍。

154

二、改造原因和改造模式

（一）低效原因及困难问题

2021年上境村工业园区在营企业仅26家，以水泥、仓储

物流等产业为主，园区内建筑主要为层高4米的低层混合结

构工业厂房，容积率仅为0.34。园区总产值1.38亿元、纳税

额528万元、村集体年收入约150万元。园区企业规模小、空

间分布散、生产效能低、总体收入少，这些问题迫切要求对

园区进行全面的改造与升级。

（二）改造的主体

该项目改造主体为镇政府，通过公开出让引入中国500

强企业万洋集团，计划将项目建成以智能网联汽车零部件、

汽车电子及其配套产业为主导的智能网联汽车产业园区。

（三）改造的模式

1.政府引导、市场主导、社会参与。政府通过制定相关

政策和规划引领，为改造项目提供指导和支持，同时引入市

场机制，激发企业和社会资本的参与热情，形成政府引导、

市场主导、社会参与的改造格局。上境村工业集聚区更新改

造项目是在广州市规划和自然资源局等部门的指导服务下

进行的，增城区政府也积极参与其中，形成了上下合力。同

时，引入了万洋集团等企业作为投资运营方，实现了政府主

导与企业参与的有机结合。

2.采用“工改工”模式，促进产业提质增效。该项目采

用了“工改工”的改造模式，通过对原有村级工业园的升级

155

改造，推动产业提档升级和经济发展。在改造过程中，项目

围绕产业链部署创新链，围绕创新链布局产业链，推动创新

与产业协同发展。计划建成集研发创新、生产制造、金融服

务、总部经济、生产生活配套和智慧园区管理为一体的科技

型产业园区。

三、低效用地再开发取得的成效

（一）提升利用效率

增城区上境村村镇工业集聚区通过全面改造，实现土地

容积率由0.34提升至4.0，切实提高土地资源利用效率，并

带动周边城市道路、市政设施建设完善及景观风貌提升。通

过高标准规划建设现代化厂房，彻底改变了原来“摊大饼”

式的低效发展模式，实现了空间和产业的双重转型。

（二）提高经济效益

改造后，预计总投资50亿元，投资强度800万元/亩，建

设以智能网联汽车零部件、汽车电子及相关配套产业为主导

产业的智能网联汽车产业园区，可提供就业岗位约2万个，

预计2025年实现投产，年产值可达83.4亿元，亩均产值约

1500万元，将比改造前提高约60倍，年税收可实现3.34亿元，

将比改造前提高约63倍。

（三）促进功能复合

改造完成后，上境村工业集聚区将成为功能复合、融合

发展的智慧型产业园区。形成产城融合发展轴和园区生态景

观轴，并打造产业办公商务区、智慧产业体验区、能源汽车

156

体验区以及科创数据设计区四大特色发展片区。

四、主要做法

（一）政策运用方面

1.创新清租征收补偿方式，实现利益共享。项目积极探

索利益共享机制，将货币补偿、留用地实物落地和留用地指

标置换集体物业等多种补偿方式相结合。短期收益及清租解

约