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2025年职业资格房地产估价师-理论与方法参考题库含答案解析

一、单项选择题

下列各题只有一个正确答案，请选出最恰当的选项（共30题）

1、根据《房地产估价规范》，房地产估价时点的确定原则是？

A.由估价机构自行确定

B.均为估价作业基准日

C.按估价目的、市场状况及价值形成时间综合判定

D.以最近成交日期为准

2、市场比较法中，同类交易案例的“交易时间差”修正系数应如何计算？

A.按市场平均价格变动率直接调整

B.以案例成交日至估价时点的年数乘以市场增长率

C.按区域同类房产价格年变化率调整

D.仅考虑短期市场波动

3、收益还原法中，建筑物折旧率与土地折旧率的选取依据是？

A.土地使用年限与建筑物经济寿命

B.区域同类房产折旧率平均值

C.估价对象建成年代与维护状况

D.政府最新发布的折旧标准

4、在评估商业用地剩余使用寿命时，应优先考虑？

A.土地使用合同剩余年限

B.区域规划调整的可能性

C.土地用途管制法规

D.市场需求变化趋势

5、房地产估价中，最高最佳使用原则的核心是？

A.最大化开发利润

B.现实最有效利用状态

C.最低成本实现方式

D.长期稳定收益

6、估价对象为待开发地块，其价值应采用哪种方法评估？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余价值法

7、评估文物建筑时，其价值构成中“保护维护费用”的确定依据是？

A.市场同类建筑维护成本

B.文物保护部门核定标准

C.评估机构估算

D.政府财政预算标准

8、在估价报告中，关于估价假设和限制的描述错误的是？

A.需明确市场供应量对估价的影响

B.假设无重大政策调整

C.需说明估价对象产权状态

D.限制包括数据来源及分析范围

9、评估共有产权房产时，分摊系数的计算公式为？

A.(建筑总面积×使用面积)÷总建筑面积

B.(共有部分面积÷总建筑面积)×100%

C.(使用面积÷总建筑面积)×共有部分价值

D.共有部分价值÷总共有权面积

10、在计算建筑物折旧时，若出现大修更新，应如何处理？

A.按重置成本扣除累计折旧

B.加上大修费用再扣除折旧

C.仅调整剩余经济寿命

D.按更新后价值重估

11、房地产估价中，最高最佳使用原则的核心是要求估价对象必须满足的条件是什么？

A.当前实际用途

B.法律允许的最大收益用途

C.历史最高收益用途

D.估价师主观判断的用途

12、在收益法估价中，用于计算年净收益的关键参数是？

A.房屋重置成本

B.建筑物剩余经济寿命

C.无形资产价值

D.估价对象市场售价

13、房地产估价中，市场比较法中交易案例的必要可比条件不包括？

A.交易时间差不超过6个月

B.交易类型与估价对象一致

C.交易价格包含土地增值税

D.区域经济环境相同

14、在路线价评估中，影响地价的核心因素是？

A.土地面积

B.路线价与宗地距道路的距离关系

C.宗地形状系数

D.市场交易活跃度

15、房地产估价师在评估商业用地时，应优先考虑的估价方法是什么？

A.成本法

B.市场比较法

C.收益法

D.剩余法

16、在成本法中，土地重置成本的确定通常采用什么方法？

A.市场比较法

B.市场询价法

C.成本法

D.收益法

17、房地产估价中，评估基准日应如何确定？

A.估价作业日

B.交易合同签订日

C.估价对象权属变更日

D.市场行情最稳定日

18、在收益法中，计算建筑物折旧时，若采用直线法，残值率一般为？

A.0%-20%

B.20%-40%

C.40%-60%

D.60%-100%

19、房地产估价中，市场比较法中价格修正系数的调整方向如何？

A.高估部分加，低估部分减

B.高估部分减，低估部分加

C.修正系数统一不变

D.按面积比例调整

20、在路线价评估中，相邻道路交叉口的地价通常比同路段其他位置？

A.高10%-20%

B.低5%-10%

C.相同

D.高30%以上

21、房地产估价的基本原则中，以“估价时点”为核心原则的是（）。

A.收益原则

B.估价时点原则

C.成本原则

D.市场原则

22、市场比较法中，若待估宗地与案例交易地条件差异较大，需对（）进行修正。

A.交易价格

B.交易案例

C.修正系数

D.估价对象

23、采用收益法估价的净收益计算中，应扣除的是（）。

A.税收

B.运营成本

C.债务利息

D.折旧

24、房地产成本法中的重置成本，通常以（）为基准计算。

A.市场价格

B.更新价格

C.成交价格

D.税务评估价

25、房地产估价程序中，确定估价目的和范围的关键步骤是（）。

A.数据收集与处理

B.市场分析

C.估价方法选择